编者按：时光荏苒，四十年风云变幻，跌宕起伏，地产行业在时代发展的洪流中，发生了巨变。土地购置“量价齐升”、商品房销售增速放缓、调控从紧，限价与租购并举，“房住不炒”的观念深入人心……
随着新时代的到来，传统的地产企业正积极寻找转型和变革之路。产城一体化战略、城市配套商战略、智慧城镇计划等等，正在被地产开发商作为新型商业发展模式进行尝试。在产城融合的大背景下，各大房企的加速抢滩，行业竞争不断加剧。那么，新形势下产业地产如何才能形成自己的核心竞争力，实现差异化突围？
日前，笔者走进位于东莞凤岗的天安数码城T5，就项目的施工进度、招商情况以及新时代之下产业地产的机遇与挑战等话题，与该项目的董事总经理余安定进行了深入交流。
嘉宾：凤岗天安数码城T5董事总经理 余安定
采访实录：
记者：近年来，传统的地产企业纷纷展开了对行业未来的破局探索。各大房企均在不同维度进入产业地产领域。想问一下余总，目前产业地产的发展前景如何？新形势下，产业地产运营商又该如何形成自己的核心竞争力？
余总：先从房地产说起吧。我觉得中国房地产的黄金时代已经过去，以前物质贫乏，大家没有房子住，靠分房解决问题，再到社会经济大发展，房地产市场化，整个房地产行业经历了20年，或者说30年的黄金发展时期。现如今，房地产发展的方向在逐步调整，随着小的细分市场逐步出现，黄金时代在逐步消退。
眼下，产业地产快速兴起，原来做产业地产的一大批企业，包括原来传统的住宅企业在进入，甚至有一些做实体经济的企业也在进入产业地产领域。至于产业地产的未来到底怎样，我认为产业地产可能确实还有一个非常大的增长空间，这个增长空间可能相当于当年住宅的增长空间。初步预判的话，应该还有未来黄金发展20年或者30年的一个趋势。
至于如何形成自己的核心竞争力，作为身在其中的操盘者，在下一波产业地产的发展过程中，我们应该从宏观层面、国家和社会的层面去思考，怎样消除过去住宅和商业地产在发展中存在的弊端，不要让产业地产陷入价格无限上涨，最后变成泡沫的状态。
此外，如何更好地管理、更好地运营项目是我们的重中之重。在我看来，从产业的需求出发，真正做到满足企业的发展，往这个方向走，产业地产未来的发展可能就不只是狂飙突进的20年或者30年，它有可能一直良性地发展下去。
记者：T4项目距T5项目仅5千米，差不多10分钟左右的路程。那这两个项目的定位有何分别？T5项目的核心竞争力又是什么？
余总：客观来讲，在国内的产业地产中，天安做项目还是比较有品质的。从1990年至今，近30年的发展，它都没有超过100亿的规模，可以说是一个小而美的公司。在这近30年的发展中，天安一直专注于做产业，并没有在房地产发展的黄金时代切入到住宅或是商业。产业地产的发展有它自身的规律，它无法像住宅一样，用同一个模式进行快速地复制，它需要跟当地的产业要素紧密结合，需要精耕细作，这是它的独特所在。
就T5而言，它在天安内部没有太独特的地方，因为我们本身就是在天安20多年的传统当中往前走。如果说创新和突破的话，那就是在对企业和对人的理解方面，我们不仅传承了天安过去很多优秀的做法，而且还结合产业在升级过程中面临的问题，进行了一些新的尝试。
过去，制造业发展如日中天，很多企业都把总部放在我们园区，我们很容易运营。但现在，这些企业都面临产业转型升级的问题。在这样的大环境之下，如何让企业适应新的市场环境、如何打造产业园区并把产业园区做好，这是我们T5项目面临的新状况，也是需要我们思考并解决的。
但也正是因为有了更大的外部压力、更不好的市场环境，我们的动力会更足一些、会更加用心一些，做的方法也就会更多一些。所以，T5项目可能看起来会显得跟以往有些不同，但我觉得本质上是一样的。