2017年房企上市公司有十大未解之谜，这家公司居然占其三：
1.净负债率（负债净额除以权益总额）47.7%。
在实际销售过千亿规模后，这家公司凭什么能够保持如此低的净负债率? 这是2017年地产上市公司十大谜团之一。
2.租金收入25.9亿元，2017年当期需要偿还的融资成本34.05亿。
租金收入接近覆盖当年的融资成本。全行业做梦都想实现的事，这家公司居然高标准实现了。这是2017年地产上市公司十大谜团之二。
3. 平均借贷成本年利率4.5%。
作为一家民营企业，借贷成本不输央企中海、华润！这是2017年地产上市公司十大谜团之三。
除了三大谜团，还有两大看点：
4.2017年销售额1560.8亿元，已售出但未结算的合同销售额1342亿元。
换句话说，在2017年，这家公司已经提前锁定2018年的千亿销售业绩。
5.核心权益后利润率13.6%。
请注意，这是去除少数股东权益、评估增值等影响后，没有注水的现金净利润率。
看到这五组数字，可能大家已经猜出它是谁?
龙湖地产?
错了！龙湖集团！刚刚改了名。
荷花开后西湖好，载酒来时。3月23日，正是“载酒来时”，龙湖在香港发布2017财报。
业绩发布会上，吴亚军身着干练的白底黑衣职业套装，一组荷花挂在领口，像是一串加冕的桂冠，一串由数字编织的桂冠，带着上述谜团的桂冠。
▲龙湖集团董事长 吴亚军
龙湖，你到底是怎么一位神奇小朋友?
8年前，笔者在《证券市场周刊》公开质疑龙湖：
一家房企最理想的是有龙湖的净利润率，又有万科的资产周转率，然而这是两种不同的经营战略，冰炭不同炉，而龙湖却一直试图冰炭同炉。批评之辞背后之意是：要么放弃净利润率做规模；要么放弃资产周转率要利润。
实际上，这道“非白即黑”的两难选择题一直困绕地产行业。比如近年来生猛如融创，在规模面前，牺牲了利润。再比如恒大、碧桂园，都曾饱受投资者高负债批评，实现惊险的规模一跃。
“非白即黑”的背后是“铅球论”和“气球论”。
铅球代表重资产运营模式，个头越大（规模越大），铅球越扔得远；
气球代表轻资产，可以飞得很高。
如果你想既玩铅球，又玩气球，走得又远又高，难于上青天。
两难背后，引出第一个行业难题——要规模还是要负债。
这是地产行业的两条跑道，一条是土地升值跑道，一条是资金成本跑道。当土地升值跑过资金上升速度，房企肯定要多多储备土地，持有储备土地就意味着高回报。对上市公司的估值参考标准，土地储备就成为重要的衡量指标。这就是“铅球论”——房企要规模，就必须负债买地，土地越买越多，负债越买越重。
但是，龙湖在2017年的实际合同销售额超过千亿，净负债比居然只有47.7%！
为什么?
凭什么?
先来看净负债率公式的分母——权益总额。权益总额（不含少数股东权益）2013年是369亿，2017年翻了近1倍到706亿。