房住不炒下政策难松
值得注意的是，虽然成交量明显回暖，但楼市库存依然处于高位。易居房地产研究院最新发布的《全国与9城供求关系与库存报告》显示，5月全国商品住宅潜在供求比为1.12，环比下降0.4%，同比上升14.8%。
易居研究院研究员王若辰表示，供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一，通常来说，在仅考虑供求关系的情况下，当住宅供应量小于需求量时，房价易涨难跌；当住宅供应量大于未来需求量时，房价易跌难涨。
王若辰认为，目前楼市仍然处于供大于求状态。虽然一季度后因疫情积压的需求有所释放，但疫情对经济的影响并未消退，全国房地产市场仍处于下行周期，需求并不能回到疫情前的水平，预计今年9月大概率是短期潜在供求比的高点。
报告说，4月，天津、湖州、郑州、杭州、重庆、南京、苏州、三亚和上海9个城市的潜在供求比分别为1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上海供求比略小于1外，其他城市均处于供大于求状态。从去化周期来看，4月，三亚、天津、南京、苏州、郑州、杭州、湖州、重庆和上海的新开工未售库存去化周期分别为46.4个月、40.9个月、22.8个月、22.8个月、21.1个月、13.3个月、13.3个月、12.6个月和10.3个月，整体去化压力大。
一面是库存去化周期仍在上升，一面是房住不炒红线难破。杨科伟表示，上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压，主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限等。从下半年政策来看，房地产信贷政策将整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场。
从地方政策来看，杨科伟认为，下半年房地产市场政策仍以稳为主，从保市场主体出发为市场减压。地方因城施策，调控政策或将继续维稳，限价政策或将进一步放开，短期内放松限购、限售的可能性不大。
杨科伟还表示，因疫情对经济的影响，地方放松楼市动力较大，未来还应加强相关监管。他建议，房企融资环境分类放松，对于高杠杆、高负债经营的房企以及拿地激进的房企，仍要监督企业有序去杠杆或稳杠杆。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。部分城市或在现有限贷政策框架内适度放松限贷，其中，放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例都是可以考虑的选项。不过，认房不认贷、二套贷款已结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。