问题三：一个优秀产业园区的运营要素有哪些？产业园区在运营中需要注意哪些问题？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：如果从园区的发展或者说产品打造的角度来看，我觉得它的要素无非是把握好一些关键的点，比如说选址、定位、产品设计、开发成本控制、招商、运营管理、以及策划等等，这些都是需要把握好的。还包括整合资源，整合里面包括跟政府的互动，跟社会各种资源的互动。其实作为园区来讲，能不能形成比较好的资源整合能力也是非常重要的。
我们为什么会把这个园区叫做T5，为什么会提T5这个概念，就是因为更高层次来看园区的话，我们觉得它的核心要素应该是由技术（technology）、人才（talents），都是T开头的英文字母，资源（treasures），资源包括很多：钱、土地、各种第三方的服务、政策等等，这些要素它是园区必须的、必备的。如果要做一个园区，园区不能引进好的科技、好的技术、好的人才，不能进行资源的整合，那想做好是很难的。但是仅仅有技术，仅仅有人才，仅仅有资源，它是不是就是一个好园区呢？所以我们提出流转的概念。什么叫流转？英文应该是transmit，就是说园区的人、企业、资源、技术等等，应该是通过园区的组织，通过园区的各种服务，通过园区提供各种场景，帮助它们在这个地方得到更好的发展。
举个例子吧，原来在龙岗的时候，我们曾遇到过很奇怪的事情，我们楼上的一家企业找一个供应商，网上、线下朋友介绍，各种方法花了半个月的时间，最后找到了，那家供应商就在他们楼下，他在九楼，供应商就在八楼。我们知道这件事之后，就在想为什么会这样呢？也反省一下自己，说明我们并没有把园区的企业资源真正连接好、互动好。所以从那以后，我们就开始干一件事情，一直到风岗，我们每个月组织二三十个企业家，一起吃个饭、聚会、聊一聊，互相认识。通过这种形式，让企业家们互相认识、相互了解，在这之中也产生了很多商机。但我们觉得还不够，我们也采取一些常规性的方式方法，比如我们做CEO午餐会，每天中午让企业家、老板们在一个地方吃饭，互相碰撞等等。我觉得，就是找到一些形式，让园区的资源能够流动起来。
再比如说金融方向的服务，很多园区讲到金融服务，就会说园区有什么银行、有什么投资公司、有什么基金、有什么保险，有什么证券，我们金融服务很好。但它是不是好呢？我觉得有这些只能说有金融，不能说有金融服务，或者说把金融服务做得很好。真正好的金融服务，不一定是说在园区里面设置了哪些金融机构，而是说如何让园区的企业和园区的人跟这些能够提供最好产品、最好服务的金融机构实现互动和对接的。如果没有这些深层次的东西，只是说有这个机构，这种它称不上服务，也称不上在金融方面的资源。
再比如说园区都会讲产学研互动。如果只是找一个大学的科研机构，跟它签一个战略协议，说我们在哪些方向上合作，这很虚。或者带企业家去参观一下，然后对接一下，这也是一个方式。那么能不能做得更深入？其实我们也在做不断的探索，我们尝试着带一些大学做科技研发的教授直接深入到企业，根据他的专业方向，选择对口的企业，让他们去沟通碰撞。在这个过程中，有可能企业遇到的技术难题，教授就能够提供解决方案，他们就能达成商务合作。
我觉得这个可能才是真正的流转的概念，而不是那种固化的、不动的。作为园区来讲，只提供物理空间，不去想它背后各种资源之间的整合，人才、技术、资源之间怎么打通，用什么方式去推动它的发展，不是朝这个方向去做，其实是没有什么意义的。所以，我觉得应该是从这个角度去理解园区的要素。
我个人觉得，园区最核心的要素应该是“鼓励创新，包容失败”，所以园区T5最后的概念，我们说的是包容。怎样理解包容呢？我觉得作为一个园区，其实应该让社会上最先进的思想、最先进的技术、最好的创意，能够在这个地方有一个展化实施的空间，能够给他提供一种支撑环境，让敢想、敢干、敢思考、敢创新、敢闯的人愿意来这个地方，在这个地方去施展，我觉得这是一个园区有没有未来的、最核心的东西。
凤岗天安数码城T5董事总经理：余安定
问题四：您觉得我国的产业园区经历了哪些阶段？各阶段呈现出那些特点？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：我1996年来深圳，第二份工作就在天安数码城了。在天安数码城，从1998年底开始一直到今天差不多有20年的时间。20年里，见证了天安数码城在产业地产发展当中的一些变化。我们从最早的工业园区，到后来的工贸园，到后来的科技产业园，再到后来我们提出产业综合体，到今天我们提产城融合等等，我觉得这个发展阶段其实是跟整个中国经济结构的提升、跟整个中国发展的阶段是相匹配的。
从我们自身产业园的角度来看，我觉得真正改变的是，我们从最开始的物，到后面的人，我们在园区的运营内核上发生了一些变化。我们最早更重视的是提供空间、提供经营场所，满足企业的经营需求、水电需求，提供一些基本的服务。天安算是做的比较早、比较好的，比如我们是最早引进港式物业管理的园区，我们是最早接入互联网宽带的ip城域网的园区等等。
但我自己最切身体会的感受是，我98年进天安，如果做一个分水岭的话，我觉得前十年，我们更关注的是企业，更关注的是生产，更关注的是物，我们更多的是把精力放在如何组织好物的连接，满足为企业、为物理、为产品提供各种好的环境的这么一个方向。后十年，我觉得发生根本性变化的是，就像那句“科技以人为本”一样，我们越来越发现园区核心应该以人为本。到今天，我觉得能不能做好一个园区，最重要的就是园区能不能吸引和留住人，能不能吸引和留住人才，能不能吸引和留住年轻人，这一点很重要。
问题五：为什么钱有地有政策支持，产业园区还是很难做好？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：一个园区的成熟，它不是一天的事情。罗马不是一天建成的，几千年才建成罗马。一个园区，它从建设到被社会知道和认同，然后变成一个特别好的、有吸引力的园区，大量的企业趋之若鹜，我觉得至少应该需要5到8年的时间。当然有区别的是，如果长期做这个事情，有一定的经验，对园区有一定深刻的理解，团队比较强，品牌也很好，客户资源整合能力也很强，那么在一定程度上可能会缩短这个过程。可能别人要做八年，我可能三年半就可以了。这个时间会因不同的运营商的能力，不同的团队，会有一些差别。但是，总体来讲，它一定要经历这么一个过程，就是从大家所不认同、不知道，到慢慢知道和部分认同，到大多数人认同，到最后的热捧，它一定存在这么一个过程。
前段时间我们拍摄的《疯狂梦想的最佳着陆点》，这是我们做的一些事件策划，目的就是希望吸引更多年轻人的关注，让他们知道这个地方，让大家知道这地方很好玩，你们可以到这里来，这里可以成就你的梦想。我们希望打动更多的人，认同它，加快这个过程。
所以不是说一个园区有钱、有土地资源、有政策，它一定马上就能做好。这些是基础条件，有产业、有开发资金、有经验、有品牌，有政府政策支持等等，它是做好一个园区最基础的条件。在这个过程当中，如何尊重园区发展的规律，如何把要素组织好，如何脚踏实地、一点一滴地把每一个企业的引进、每一个企业的服务、每一项工作都踏踏实实做好，把自己的团队带好，这才是最重要的。做园区其实是一个慢工出细活的事情，它急不得也快不得，你可以通过一些做法去适当地缩短它的流程，但一定应该尊重它的规律。如果想超越客观规律去做事情，最终只能骗自己。我觉得应该这么来看这个问题。