编前语：作为产业聚集的载体，产业园区既是区域经济发展、产业升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。
近几年，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。伴随新兴产业的快速发展，各种形式的产业园区不断涌现，科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及各地陆续出现的科技新城、产业新城等。那么，产业园区在运营过程中需要注意哪些问题？有何策略可遵循？一个优秀的产业园区，其运营要素有哪些？带着这些问题，笔者走进了凤岗天安数码城，就项目进展、园区运营及招商等问题，对凤岗天安数码城T5董事总经理余安定先生进行了专访。
凤岗天安数码城T5董事总经理：余安定
嘉宾简介：余安定，凤岗天安数码城有限公司董事总经理，在天安数码城任职二十余年，对产业地产界有极为深入的研究，拥有丰富的产业经营与管理经验。
【采访实录】
问题一：目前项目目前的进展状况如何？入驻的企业有多少家？都有哪些类型？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：天安数码城T5是2016年2月份开工，到现在已经进行了一期的一、二、三组团的建设，地上建筑面积是35万平方米，已经引进的企业超过500家。截止到2018年，园区已经完成的产值超过十个亿，给当地政府创造的高新技术产值也超过一个亿，不含房地产的税收。在这一块，可以说我们成功地实现了东莞产业转型升级的政策要求，也起到了一个标杆和示范的作用。
目前来看，我们园区引进企业的类型主要是电子信息类、智能制造、以及一些新能源新材料和电子商务等等。下一步的招商方向会集中在人工智能和智能制造这两块，我们会加大招商引资的力度，争取把这个方向的企业做一个更好的引入和突破。当然，也会推动政府在这块出台相应的政策。
问题二：企业入驻园区后有哪些需求？园区在运营过程中，遇到过哪些问题？又是如何解决的？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：企业入驻园区后，陆陆续续有些问题就出现了。虽然我们园区到龙岗中心城只有两三公里，到市民中心只有不到30公里，虽然从我们园区可以很清楚的看到平安金融大厦，但是你会发现两个问题：一个是企业来了以后，它在这个地方招人有困难。这个困难体现在两个方面，一个是凤岗这个区域它属于东莞，在大多数深圳人的心目当中，尤其是年轻人的心目当中，他们会觉得地属关外，还是东莞，太偏了。这种心理落差会导致企业在招聘人的时候，或者企业把公司搬迁到这里的时候，会遇到一定的阻力。
比如，有的高管会认为我已经在深圳南山、福田、罗湖安家了，我为什么要去这么远的地方？如果公司要搬迁的话，我就换一个工作。另一方面，当企业下定决心来了，高管也说服了，但到了要招人的时候，就会发现，这里招人跟南山、福田相比，会有很大的难度。因为很多人不知道这个地方，不会选择东莞的工作。这是我们园区刚开始运营时，面临的一个非常大的问题。
第二个就是企业来到园区以后，它会发现，东莞跟深圳的政策还是有一定的差异的。有些企业在深圳可能享受了很多政策，但是来到东莞以后，发现政策没有那么多，没那么好，这也会形成一定的落差。包括个人，比如东莞最低工资没有深圳的高，东莞的社保、医疗配套可能也没有深圳的好。在这些方面，包括交通、配套都遇到一些问题。这些问题是我们企业入驻园区以后，真正遇到的困难，也是他们迫切的需求。
说实话，这些问题解决起来并不是那么容易，但我们是怎么看待的呢？我就以龙岗天安数码城举个例子：2008年，龙岗天安建成一期开始招商，招商主要也是面向深圳福田、罗湖、南山等市区的企业，当时企业对龙岗的抗性普遍比较大，不愿意去。我们花了一年多的时间才完成了4万多平方米的招商，企业陆续进驻的时候，跟今天的凤岗项目遇到了同样的问题，企业招不到人，人也不愿意来，高管流失，没有公交通到园区，配套也不行等等很多问题。
我记得当时为了做配套花了很大的力气，我们说服嘉旺开个嘉旺店，跟他说我们确保你不亏钱，如果亏钱就补给你；说服酒楼、seven eleven这些企业入驻，给他们很优惠的条件，请他们进来做一些基础配套。
入驻园区之后，部分企业都会反应说太难了，甚至有些企业就选择搬走了。其实今天凤岗天安一组团入驻的120多家企业中，陆陆续续也有二三十家企业搬走，后来又有新的企业搬过来。他们不能适应这个地方，就选择搬走。其实，我觉得这是做非成熟片区园区必经的一个过程。在这个过程中，作为园区能做什么，多大程度上能解决这些问题，不同的人、不同的园区可能会有不同的应对方法。
凤岗天安数码城T5
作为我们园区来讲，怎样在这个过程中做一些工作去改变呢？我觉得其实很简单，作为园区的开发运营服务者，应该站在入驻企业的角度去思考问题，把要做的每一件事情确实做到，去帮助入园的企业和入园的人，一点一滴地去解决他们的困难。在这方面，我们园区做了很多工作。
交通方面，比如，在园区公交配套还不完善的情况下，我们开通接驳地铁站的巴士，每年投两三百万，补贴给巴士公司。我们园区有很多员工，白天在这里工作，晚上回深圳居住，但由于凤岗地属东莞，跟深圳相隔行政区划，两个城市之间公交配套系统在短时间内还无法实现对接，它需要两地交通部门进行认证，进行线路的规划协调，可能至少需要一年甚至两年的时间，才能形成一些成熟的方案。那么这个期间我们怎么做呢？我们就自己投入，开通园区的巴士，确保十五分钟一趟，跟地铁站能够无缝接驳。一定程度上，它也能够缓解交通的不便。
再比如，到我们园区来的企业，他们的员工不是每个人都有车的，那他们怎么办？所以，我们也引进了共享汽车的配套。有些人可能想出行，而且又有驾驶技术，不想坐公交这么慢，那就可以用园区的共享汽车，出行很便宜也很快。此外，我们还想了很多办法，包括我们做智慧园区的软件，软件里面我们提倡员工之间互相帮助，一个人有车，园区可以几个人同行等等，做了很多这样的工作。
配套方面，考虑到企业入驻后，可能有购物需求，所以我们开便利店；在就餐这块，我们引进食堂，引进茶餐厅，引进酒楼，引进不同的风味，满足不同人的口味需求；员工有健身要求的，我们引进健身房，等等。在这些配套上，我们花了很大的功夫去做，而且是先配套，企业后进驻，这样为企业提供更大程度的便利。
另外，当公司搬到这里以后，很多入园企业的员工就需要搬到这边来居住，但他们对这边的环境又不熟悉。考虑到这个问题，我们园区会把工作做得更细致，会根据这个需求，去承包周边整栋的农民房。过去企业员工自己散租农民房，安全性不够，管理也不好，而且没有归属感。所以，我们现在的做法就是园区统一出面，一栋一栋包下来，做整体改造，统一管理，什么价格承包的，就什么价格给企业，不挣一分钱，甚至我补贴装修，补贴管理。在比如，企业搬过来了，员工也愿意在这住，那他就可能要把小孩带过来在这边上学。这边他不熟，企业刚过来可能不一定有学位，不一定有指标。那我们园区就会出面，帮他们去解决子女上学的问题，去协调去解决，这种事情我们已经协调了很多起了。
为什么要这么做？就是要让入园企业的员工感觉到，在这里跟别的地方不一样。到了这里住宿条件更好，管理更好，从而对园区产生认同感。只有对园区的服务产生认同感，觉得在这里工作生活很快乐，他们就不会离开轻易离开这个公司。公司容易招到好的员工，员工也容易留下来，那公司就不会走，这是我们做这些事情的一个出发点。
除了完善园区的交通、配套之外，我们还做了大量的工作：我们组织企业家搞各种活动，打球、去参观民企、去海外考察旅游，请科学家、请大学研发教授来跟企业对接，解决企业的研发问题；我们还给员工做鹊桥会，帮助单身男女找对象，组织他们搞各种体育活动，美食活动等等。这就是从入园企业和入园员工的角度出发，考虑他们需要什么服务，我们就努力帮他们做什么。
我觉得就是一句话，叫做“急企业所急，想企业所想”，甚至要做到“急企业还没有开始着急的，想企业还没有想到的”。
园区在运营过程当中，站在企业的角度，提前考虑，一点一滴地去服务，只要企业有需求，你就始终去坚持，不断地把它做得更好。只有通过这种脚踏实地的、一点一滴的改变，才能慢慢地让园区变得越来越丰富，越来越有人情味，越来越有吸引力。一个一个的微观，最后改变的就是宏观，我相信我们园区在这条道路上，再坚持2到3年，再入园的企业就不会说在这里不好招人了。