3、谋布局，地产维度转向产业维度
与传统住宅地产追求高周转不同，产业地产是长周期项目，开发商通过招拍挂方式拿地时通常会附加自持比例要求，采取PPP模式合作时委托期限一般在20-30年。产业地产项目与所在城市产业发展融为一体、共生共荣，激活产业存量、引入产业增量是体现产业地产项目价值的重要指标。这就要求传统房企在谋划区域布局时要转换思路，从基于“人口、地段”的地产维度转向基于“人才、发展”的产业维度。虽然产业地产项目布局受到诸多偶然因素影响，但选择思路对开发商仍具有实践指导意义。
赛迪顾问建议
一是选择城市看实力
城市产业实力越强，项目投资风险越低。开发商可以从规模实力、产业密度、人才储备、创新实力、绿色发展、营商环境六个维度，对备选城市产业竞争力进行评价。
二是选择地块看潜力
地块发展潜力越大，项目投资回报率越高。开发商可以从城市规划、拿地成本、市场空间、产业协同四个维度，对备选地块潜力进行评估。反观星河产业3年（2015-2017年）平均ROE能够达到45.15%，既得益于2017年全市战略性新兴产业增加值比2015年增长87%、2017年全市高新技术企业数量比2015年增长112%的“深圳速度”，也受益于其在2007年购得城市更新项目中的“雅宝工业园”地块，升级改造为星河WORLD后的巨大增值空间。
图4产业地产项目区域选择评价维度 资料来源：赛迪顾问2018,11
星河产业作为产业地产“新兵”，在产业新城项目上做出了示范效应，即将进入由生存期到扩张期的转折阶段。
赛迪顾问建议星河产业要做到三个转变：
一是从机会导向转为战略导向，星河产业应从抓住深圳城市扩张、产业外溢的个体机会捕捉能力，调整为构建基于产业趋势视角的战略引领能力；
二是从项目驱动转为模式驱动，星河产业应从研究目标客户特征、按需打造单体项目的开发能力，上升为构建基于未来城市模型（智慧、绿色、融合）的商业模式设计能力；
三是从资本优势转为人才优势，星河产业应从以金融投资为核心构建的竞争优势，转换为以企业文化为灵魂、激励机制为保障的人才团队优势，这是基业长青企业一直被追赶、从未被超越的秘诀所在。
传统房企转型产业地产仍处于探索阶段，纵然道阻且长、知易行难，但勇于走在路上，目标还会远吗？
图5赛迪顾问企业成长咨询模型
资料来源：赛迪顾问2018,11
