2018年，中国房地产政策调控力度不减，商品房销售增速放缓，房地产市场整体环境继续收紧。传统房地产企业在寻求新的市场空间、探索业务转型升级的道路上，纷纷将目光投向以服务实体经济为目的的产业地产。
据统计，2018年房企销售榜中百强企业有47家涉足产业地产，然而在产业新城、产业小镇、产业园区、产业孵化器等一众入市的产业地产项目中，传统房企的成功作品仍是凤毛麟角。总体来看，战略不清导致争取项目时举棋不定，思路不明造成推进项目时无力可施是优质项目稀缺的重要原因。
引人注目的是，成立仅3年时间的星河产业，作为房地产起家的星河控股集团子公司，却携其标杆项目“星河WORLD”，在第六届国家城市发展市长论坛—未来城市模型分论坛上荣获“2018最具潜力产业新城运营商十强”称号，成为最“年轻”的上榜企业。本文力图通过分析星河产业的实践逻辑，为征战产业地产的传统房企提供3点启示。
1、定战略，有口号更要有条件保障
传统房企进入产业地产市场，面对深耕多年的产业地产商、政府支持的平台开发公司、资金雄厚的私募基金、自带产业资源的实体企业等诸多玩家的激烈竞争，“地产”基因房企共同选择了“产城融合”战略，即基于对土地价值的再认知，视“以城聚人、以城促产”为使命，融入城市更新和新型城镇化建设进程，以“空间提供商”专业能力为基础条件和比较优势，完成纵向“空间运营商”延伸、横向“产业运营商”延展的身份转换。不论是从“城市空间提供商”向“城市运营商”转型、从“综合业态布局者”向“产业内核塑造者”挺进的星河产业，还是将“科技小镇”作为进入产业地产突破口的碧桂园，亦或以“智慧城市综合体”打造新一代产城空间概念带动产业地产的华润置地，均是对这一战略的不同诠释。没有保障措施支撑的战略目标无异于空中楼阁。
图1产业地产市场进入策略 资料来源：赛迪顾问2018,11
为推进战略落地，手握指南针的星河产业获得星河控股两大支持。
一是组织独立。与其它房企将产业地产作为一个小组、一个部门、一个事业部不同，星河控股将星河产业、星河地产、星河商置作为集团旗下平行的二级公司，三家公司分别专注于产业地产、住宅地产和商业地产，通过赋予星河产业更高的组织地位、更大的自主权力，保障其聚焦产业地产赛道不偏离。
二是资源导入。与资金密集型的住宅地产相比，产业地产属于资源密集型业务。星河控股对“幼童”型产业地产业务给予资金和资本支持，除了在星河产业成立之初提供运转现金流外，更是借助星河地产是国内知名风险投资机构深创投第二大股东的渊源，联合发起5亿元创业基金，通过定向投资推动被投企业在星河WORLD注册发展，打通一条客源引流渠道。
图2星河产业战略图解 资料来源：星河产业官网，赛迪顾问整理2018,11
