然而，经过“历史第一槌”之后，深圳土地拍卖进展异常缓慢甚至艰难。真正的大规模拍卖从2001年下半年开始，当年3月6日，深圳市出台了市政府100号令——深圳市土地交易市场管理规定，加上1998年深圳出台的《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》，开始了深圳土地交易市场的“第二次变革”。
深圳当时成立了土地房产交易中心，也是在此后，随着土地拍卖风生水起以及土地资源逐渐紧缺，地价不断走高。
土地制度创新的直观成果，是实现土地使用的货币增值。除了地价，深圳房价的变化更为明显。
东湖丽苑靠近爱国路4栋淡黄色楼房是深圳第一个商品房小区楼房。最早入住的一批业主代表陈婆婆介绍，1981年，一套房60多平方米，价格约为14万港币，当时折合人民币约4.2万元，算起来，成交均价约为700元/平方米。当时就出现了投资型业主，一位名为韦和竹的老人，一下子买下4套房。到2018年7月底，官方数据显示，深圳新房住宅成交均价54142元/平方米。
靠创新引领地产行业发展
改革开放以来，深圳地产行业的创新层出不穷。首先从一栋楼说起。
1980年，深圳开始城市建设，当时中央只给政策不给资金，担任罗湖小区建设指挥部副指挥的骆锦星为钱发愁，这时，香港人给了他启发——通过租地换资金。
骆锦星的方法，是用补偿贸易形式，由港商来深圳建房子，利润双方分成。第一个与他们合作的是香港妙丽集团董事长刘天就，深圳出土地，妙丽出资金并负责销售，利润15∶85，深圳得85%。双方合作开发了深圳水库附近的东湖丽苑，房子还在图纸规划期，港商就赚到了建房全部资金，深圳最后也赚到500多万元。
东湖丽苑建成后，成为深圳第一个涉外商品房住宅区，业主以港澳同胞和海外人士为主。这个人群需要国外标准的物业管理服务，而当时国内还是福利房制度。为了配合小区物业管理，深圳市物业管理公司（现为深圳市物业管理有限公司）1981年成立，该公司当时属于深圳市房地产公司全资下属企业，科局级企业单位，定员10名。
像深房与深物业属于父子一样，中海、万科等房地产企业在发展中，也成立了自己的物业管理公司，扮演着配角，难以分业独立经营。
随着地产业不断发展，“谁开发谁管理”的现象开始被改变，具有里程碑意义的一次事件也发生在深圳。