3月下旬，上市房企陆续披露2020年业绩报告。自2020年下半年出台“三道红线”融资监管新规后，各大房企多措并举降负债、降杠杆，从高速增长向高质量发展转变。
“三道红线”即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。在“三道红线”的紧箍咒下，此次发布年度业绩报告，也是房企交出的一份“降档”答卷。
频频“降档”忙
具体来看，可以根据企业的数据表现将其分为四档：如果“三线”均超出阈值为“红档”，“二线”超出阈值为“橙档”，“一线”超出阈值为“黄档”，“三线”均未超出阈值为“绿档”。根据2020年财报，大部分房企均有不同程度的降档。
迪马股份2020年净负债率48.21%，扣除预收款后的资产负债率为69.14%，现金短贷比为1.25倍，是三项指标均在安全线内的“绿档”房企。
2020年宝龙地产剔除预收款后的资产负债率为69.9%，同比下降2.1个百分点；净负债率为73.9%，同比下降7.3个百分点；现金短债比为122.6%，同比下降9.9个百分点，由“黄档”降为“绿挡”，公司的负债情况持续改善。此外，世茂集团、招商蛇口等也都从“黄档”降至“绿档”。
截至2020年末，雅居乐剔除预收款后的资产负债率较2019年同期下降4个百分点至72%，净负债率下降24个百分点至73%，非受限现金短债比为1.09，由“橙档”降至“黄档”。
融创中国从2019年末的三线全踩，连降两档至“黄档”。2020年融创中国净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限现金短债比升至1.08，剔除预收款后的资产负债率降至78%。
不过，并非所有的企业都能顺利降档。截至去年底，当代置业剔除预收款后的资产负债率为82.0%，较上年同期下降约5个百分点，但仍超出70%的红线。净负债率上升为95.7%，较2019年末上升了约13个百分点，净负债率连续两年上升，逼近100%的融资监管红线。而另一项指标也不甚理想，公司现金及银行结余（不含受限制现金）约为108.22亿元，而短期债务则达到98.09亿元，账面可用资金并不算充裕。
增收不增利
“三道红线”其对房企的影响表现在，若企业上述三项指标全部“踩线”，不能再到金融或者债券市场融资，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部符合要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
从数据来看，过半房企净利润下滑，债券融资规模处于高位。有报告指出，2020年中国房地产百强企业营收与净利润保持增长态势，但盈利能力持续下行。除了经受疫情的影响以外，“三道红线”融资新规提出后，房企多措并举降低杠杆，一定程度上也影响了利润。
在已经陆续公布2020年全年业绩报告的十多家规模房企中，除越秀地产、融创中国等营收和净利均实现同步正向增长外，其他如瑞安房地产等规模房企均出现归母净利润下滑的情况，其中跌幅最大的瑞安房地产去年全年营业总收入45.97亿元，同比下滑56%，净利润亏损7.4亿元，同比大幅下跌138.3%。
中国金茂、招商蛇口、葛洲坝等2020年的营收虽然超过千亿，但却面临增收不增利的尴尬局面。而在今年3月以前，有近70家上市房企陆续发布2020年全年的业绩预告或快报，其中净利润同比下滑的多达45家，占比超过了6成。
值得注意的是，A股超半数地产公司发行了债券，合计债券余额接近6600亿元，其中金地集团、首开股份和保利地产债券余额规模最大，均超过了400亿，短期1年内到期需兑付的房企中，保利地产和金地集团的规模最高，招商蛇口、万科A、阳光城等同样位居前列。
而从一季度上市地产企业发债的速度来看，融资规模也同样不小，今年以来共有30家上市地产企业发行了债券，发行规模682.13亿元，其中1月发债数量和规模最大，2月则大幅减少，3月以来已达到232.1亿元，如果按照目前的发行速度，今年全年发行规模将超过2000亿，高于今年的兑付规模。
