3月下旬,上市房企陆续披露2020年业绩报告。自2020年下半年出台“三道红线”融资监管新规后,各大房企多措并举降负债、降杠杆,从高速增长向高质量发展转变。
“三道红线”即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。在“三道红线”的紧箍咒下,此次发布年度业绩报告,也是房企交出的一份“降档”答卷。
频频“降档”忙
具体来看,可以根据企业的数据表现将其分为四档:如果“三线”均超出阈值为“红档”,“二线”超出阈值为“橙档”,“一线”超出阈值为“黄档”,“三线”均未超出阈值为“绿档”。根据2020年财报,大部分房企均有不同程度的降档。
迪马股份2020年净负债率48.21%,扣除预收款后的资产负债率为69.14%,现金短贷比为1.25倍,是三项指标均在安全线内的“绿档”房企。
2020年宝龙地产剔除预收款后的资产负债率为69.9%,同比下降2.1个百分点;净负债率为73.9%,同比下降7.3个百分点;现金短债比为122.6%,同比下降9.9个百分点,由“黄档”降为“绿挡”,公司的负债情况持续改善。此外,世茂集团、招商蛇口等也都从“黄档”降至“绿档”。
截至2020年末,雅居乐剔除预收款后的资产负债率较2019年同期下降4个百分点至72%,净负债率下降24个百分点至73%,非受限现金短债比为1.09,由“橙档”降至“黄档”。
融创中国从2019年末的三线全踩,连降两档至“黄档”。2020年融创中国净负债率同比下降76个百分点至96%,非受限现金短债比升至1.08,剔除预收款后的资产负债率降至78%。
不过,并非所有的企业都能顺利降档。截至去年底,当代置业剔除预收款后的资产负债率为82.0%,较上年同期下降约5个百分点,但仍超出70%的红线。净负债率上升为95.7%,较2019年末上升了约13个百分点,净负债率连续两年上升,逼近100%的融资监管红线。而另一项指标也不甚理想,公司现金及银行结余(不含受限制现金)约为108.22亿元,而短期债务则达到98.09亿元,账面可用资金并不算充裕。
增收不增利
“三道红线”其对房企的影响表现在,若企业上述三项指标全部“踩线”,不能再到金融或者债券市场融资,有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部符合要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%。
从数据来看,过半房企净利润下滑,债券融资规模处于高位。有报告指出,2020年中国房地产百强企业营收与净利润保持增长态势,但盈利能力持续下行。除了经受疫情的影响以外,“三道红线”融资新规提出后,房企多措并举降低杠杆,一定程度上也影响了利润。
在已经陆续公布2020年全年业绩报告的十多家规模房企中,除越秀地产、融创中国等营收和净利均实现同步正向增长外,其他如瑞安房地产等规模房企均出现归母净利润下滑的情况,其中跌幅最大的瑞安房地产去年全年营业总收入45.97亿元,同比下滑56%,净利润亏损7.4亿元,同比大幅下跌138.3%。
中国金茂、招商蛇口、葛洲坝等2020年的营收虽然超过千亿,但却面临增收不增利的尴尬局面。而在今年3月以前,有近70家上市房企陆续发布2020年全年的业绩预告或快报,其中净利润同比下滑的多达45家,占比超过了6成。
值得注意的是,A股超半数地产公司发行了债券,合计债券余额接近6600亿元,其中金地集团、首开股份和保利地产债券余额规模最大,均超过了400亿,短期1年内到期需兑付的房企中,保利地产和金地集团的规模最高,招商蛇口、万科A、阳光城等同样位居前列。
而从一季度上市地产企业发债的速度来看,融资规模也同样不小,今年以来共有30家上市地产企业发行了债券,发行规模682.13亿元,其中1月发债数量和规模最大,2月则大幅减少,3月以来已达到232.1亿元,如果按照目前的发行速度,今年全年发行规模将超过2000亿,高于今年的兑付规模。