最小面积约96平 仅有48套 非宝中名校
大悦城·天玺壹号分布在04、08、09 地块，即将推出747套产品，包括 594套住宅、120套公寓及33办公产品。户型基本可分为小三房、大三房、小四房、大四房，主力户型建面114~122㎡4房2厅2卫，建面96㎡3房2厅2卫只有48套，梯户比有2梯4户 、3梯4户 、2梯2户，停车位1397个（地上67，地下1330），车位比1：1.87。
展示中心
部分户型模型图
图片来源：家在深圳
项目毗邻12万㎡的灵芝公园，临近宝中，市政配套醇熟，医疗配套也不错，宝安中医院（二甲）与项目一路之隔，距离深圳市第八人民医院约2.2公里。
距离项目最近的次新房是“玖悦雅轩”，2018年5月开盘，备案均价约6.89万/㎡，目前链家网上可售的二手房源价约8.6万/㎡。
大悦城附近在售的住宅有勤诚达前海世界均价7.5万/㎡，户型面积集中在72-88㎡，另外，周边二手房，如勤诚达22世纪、华联城市中心挂牌均价约8.5万/㎡，这几个盘拥有宝安中学、宝民小学或灵芝小学等宝安区名校学区资源，价格自然高企。
但大悦城目前的学区为建安小学+新安中学或孝德学校（初中部）。据了解，项目的03地块为教育用地，规划建设27班九年一贯制学校，此外，会在一期旁建设幼儿园。据现场销售介绍，具体引进什么样的品牌学校还没确定。
商业无缝接驳地铁 商圈竞争激烈
项目二期规划有15万㎡的大悦城mall，这将是深圳的首座大悦城。大悦城已在北京、上海、成都、西安等城市成功运营，有着不错的口碑，但是在深圳商业、商圈竞争激烈的环境下，大悦城并不具先发优势。
大悦城所在的大宝中商圈可囊括西乡商圈、宝安中心商圈、新安商圈等区域小型商圈，目前已开业的项目包括中洲πmall、海雅缤纷城、壹方城、西乡天虹等购物中心，总商业体量超过80万㎡。地铁5号线往宝中方向2个站即是36万㎡的壹方城，宝安乃至深圳西部当前最大的购物中心。
项目所在老城片区的临街商铺林立，商业气息浓厚。未来该片区拟新增商业将超过50万㎡，除却大悦城外，还有即将开业的宏发大仟里和毗邻而居的万象前海、深圳地铁前海时代等商业体。
中粮天悦一号被投诉交房质量堪忧
大悦城天玺一号或在9月份推出，展示中心尚未正式对外开放，但已可以接待客户，近期关注度上升，不少网友拿该项目于与宝中的新项目对比，还有网友爆料称与大悦城相距约2.3公里中粮天悦一号交房质量堪忧。据了解，中粮天悦一号原计划2018年12月30日交房，交房时部分业主称发现装修工程存在严重质量问题，如入户大门有破损，屋里大部分大理石有裂纹，墙面硅藻泥掉灰等问题。投诉业主表示已多次与开发商沟通，一直未解决，目前打算联合其他业主通过法律途径维权。中粮天悦一号1栋于2017年6月获得预售许可证，精装修销售，因位于宝中名校学区，均价8.2万/㎡。
图片来源：家在深圳
但中粮天玺一号学区资源一般，虽有区域内配套及后期商业优势加持，如果备案价不具优势，在宝中新盘扎堆入市的时候，竞争压力不小。