以自如为例，官网显示，自如已进驻全国9个城市，拥有30万业主，140万自如客，管理60万间房源。同时有数据显示，自如2015年租金收入45亿元，2016年达到了90亿元，2017年的租金收入突破160亿元。
2018年初，自如获得40亿人民币A轮融资。自如CEO熊林介绍，以2016年自如过手租金超过90亿元为例，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。
“也就是说，自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费可以获得充足的现金流，这部分现金流可以形成一个浮动的资金池，同时，自如方面通过信用筛选不断提高租户整体优质率，从而成为自如1号兑付的保障。”熊林说。
资料显示，2017年8月15日，中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划正式成立，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。
“对租赁类企业资金监管难度成为租赁行业最大的隐患。机构的资金池不受监管，一旦挪作他用，必然会有经营风险。”张大伟说。
张大伟认为，一方面，银行应严格把控，涉租房贷款需直接对应至个人账户，并按月发放，最大程度避免违规行为；另一方面，政府应加强对机构与资金的监管力度，抬高租赁机构的违规成本。搭建资金监管平台，租户、房主资金点对点，租赁机构收取服务费等费用，以避免租赁机构私设“资金池”，防范金融风险，也避免资本的垄断推涨租金价格。
“红利”的诱惑风险凸显
豪宅研究院院长朱晓红此前在微博表示，长租公寓与一些房企及机构经营者所迷恋的不是市场前景，而是打包的政策红利，这些红利体现在土地、金融、税收、行政、服务、人才等各个方面。
链家旗下贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，租赁时代将迎来新纪元。目前在所有房地产领域当中，住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。截至2018年6月底，全国超出40城市多次发布相关政策。
9月22日，《厦门市促进住房租赁企业发展财政扶持资金管理办法》提出，住房租赁企业自持住房，或是租入、代管或受托实际运营的非自有产权住房，用于对外租赁的，对其经营住房租赁业务并在厦缴纳的地方级税收，予以60%的奖励。此外，对于比上年增加租赁住房并对外出租，且平均每套（间）租赁主档建筑面积不低于30平方米的，按每间/套600元给予一次性经营奖励。同一间/套住房不重复享受奖励。每家企业每年增量奖励金额不超过200万元。
“我国推动租赁住房的原因是，降低租住成本，提高生活质量。但从目前来看，大多数运营的长租机构没有践行国家鼓励租赁的初衷，哄抬房价、垄断房源，租赁金融化等现象频现。”上述业内人士说。
一位业内人士坦言，对于租赁机构来说，最有吸引力的是金融方面的支持，比如支持发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。据不完全统计，目前金融机构已为住房租赁市场提供了3万亿元授信。
近年来，长租类租赁机构融资繁杂，包括企业自身股权融资、债权融资、银行授信、住房租赁专项债、产业基金、发行REITs等。