- 划重点 -
1、明确棚改政策的适用范围
以老旧住宅区项目为主要适用对象,使用年限20年以上,且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的,以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
依据前期的不完全统计,深圳全市年限超过30年且用地面积超过5000平方的住宅数量不多。再加上深圳目前住宅建筑中,20年的建筑在质量等方面存在问题的情况也时有发生,无法满足老百姓日常生活需要,故制定20年限的标准。
整个棚改对象认定过程均为政府主导,是政府主动,而非市民自行上报
2、统一安置补偿标准
我市老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)确定,对被搬迁房屋的补偿,不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价;
产权调换标准按照套内建筑面积1:1,或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。
同时,鉴于老旧住宅区户型面积偏小,为满足居民改善居住条件的需求,《实施意见》明确了增购奖励,允许每套住房增购不超过10㎡的面积,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
3、提出深圳特有的棚改实施模式
提出了“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。具体而言,棚改工作由各区政府主导,主要通过拆旧建新的方式,以人才住房专营机构为主,其他企业也可以参与。
棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,住宅部分除用于搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。
4、实现棚改与房屋征收程序的有效衔接
为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议,或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造,进而损害大多数业主合法权益情况的发生,《实施意见》明确在相关情形下,区级政府可以根据公共利益的需要,根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)等规定,依法实施房屋征收。
5、确定棚改项目的土地出让方式及地价计收标准
棚改项目的用地审批由各区政府负责,由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批,土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体,并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。(牛浩思-旧改先锋)