编前语：作为产业聚集的载体，产业园区既是区域经济发展、产业升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。
近几年，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。伴随新兴产业的快速发展，各种形式的产业园区不断涌现，科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及各地陆续出现的科技新城、产业新城等。那么，产业园区在运营过程中需要注意哪些问题？有何策略可遵循？一个优秀的产业园区，其运营要素有哪些？带着这些问题，笔者走进了凤岗天安数码城，就项目进展、园区运营及招商等问题，对凤岗天安数码城T5董事总经理余安定先生进行了专访。
凤岗天安数码城T5董事总经理：余安定
嘉宾简介：余安定，凤岗天安数码城有限公司董事总经理，在天安数码城任职二十余年，对产业地产界有极为深入的研究，拥有丰富的产业经营与管理经验。
【采访实录】
问题一：目前项目目前的进展状况如何？入驻的企业有多少家？都有哪些类型？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：天安数码城T5是2016年2月份开工，到现在已经进行了一期的一、二、三组团的建设，地上建筑面积是35万平方米，已经引进的企业超过500家。截止到2018年，园区已经完成的产值超过十个亿，给当地政府创造的高新技术产值也超过一个亿，不含房地产的税收。在这一块，可以说我们成功地实现了东莞产业转型升级的政策要求，也起到了一个标杆和示范的作用。
目前来看，我们园区引进企业的类型主要是电子信息类、智能制造、以及一些新能源新材料和电子商务等等。下一步的招商方向会集中在人工智能和智能制造这两块，我们会加大招商引资的力度，争取把这个方向的企业做一个更好的引入和突破。当然，也会推动政府在这块出台相应的政策。
问题二：企业入驻园区后有哪些需求？园区在运营过程中，遇到过哪些问题？又是如何解决的？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：企业入驻园区后，陆陆续续有些问题就出现了。虽然我们园区到龙岗中心城只有两三公里，到市民中心只有不到30公里，虽然从我们园区可以很清楚的看到平安金融大厦，但是你会发现两个问题：一个是企业来了以后，它在这个地方招人有困难。这个困难体现在两个方面，一个是凤岗这个区域它属于东莞，在大多数深圳人的心目当中，尤其是年轻人的心目当中，他们会觉得地属关外，还是东莞，太偏了。这种心理落差会导致企业在招聘人的时候，或者企业把公司搬迁到这里的时候，会遇到一定的阻力。
比如，有的高管会认为我已经在深圳南山、福田、罗湖安家了，我为什么要去这么远的地方？如果公司要搬迁的话，我就换一个工作。另一方面，当企业下定决心来了，高管也说服了，但到了要招人的时候，就会发现，这里招人跟南山、福田相比，会有很大的难度。因为很多人不知道这个地方，不会选择东莞的工作。这是我们园区刚开始运营时，面临的一个非常大的问题。
第二个就是企业来到园区以后，它会发现，东莞跟深圳的政策还是有一定的差异的。有些企业在深圳可能享受了很多政策，但是来到东莞以后，发现政策没有那么多，没那么好，这也会形成一定的落差。包括个人，比如东莞最低工资没有深圳的高，东莞的社保、医疗配套可能也没有深圳的好。在这些方面，包括交通、配套都遇到一些问题。这些问题是我们企业入驻园区以后，真正遇到的困难，也是他们迫切的需求。
说实话，这些问题解决起来并不是那么容易，但我们是怎么看待的呢？我就以龙岗天安数码城举个例子：2008年，龙岗天安建成一期开始招商，招商主要也是面向深圳福田、罗湖、南山等市区的企业，当时企业对龙岗的抗性普遍比较大，不愿意去。我们花了一年多的时间才完成了4万多平方米的招商，企业陆续进驻的时候，跟今天的凤岗项目遇到了同样的问题，企业招不到人，人也不愿意来，高管流失，没有公交通到园区，配套也不行等等很多问题。
我记得当时为了做配套花了很大的力气，我们说服嘉旺开个嘉旺店，跟他说我们确保你不亏钱，如果亏钱就补给你；说服酒楼、seven eleven这些企业入驻，给他们很优惠的条件，请他们进来做一些基础配套。
入驻园区之后，部分企业都会反应说太难了，甚至有些企业就选择搬走了。其实今天凤岗天安一组团入驻的120多家企业中，陆陆续续也有二三十家企业搬走，后来又有新的企业搬过来。他们不能适应这个地方，就选择搬走。其实，我觉得这是做非成熟片区园区必经的一个过程。在这个过程中，作为园区能做什么，多大程度上能解决这些问题，不同的人、不同的园区可能会有不同的应对方法。
凤岗天安数码城T5
作为我们园区来讲，怎样在这个过程中做一些工作去改变呢？我觉得其实很简单，作为园区的开发运营服务者，应该站在入驻企业的角度去思考问题，把要做的每一件事情确实做到，去帮助入园的企业和入园的人，一点一滴地去解决他们的困难。在这方面，我们园区做了很多工作。
交通方面，比如，在园区公交配套还不完善的情况下，我们开通接驳地铁站的巴士，每年投两三百万，补贴给巴士公司。我们园区有很多员工，白天在这里工作，晚上回深圳居住，但由于凤岗地属东莞，跟深圳相隔行政区划，两个城市之间公交配套系统在短时间内还无法实现对接，它需要两地交通部门进行认证，进行线路的规划协调，可能至少需要一年甚至两年的时间，才能形成一些成熟的方案。那么这个期间我们怎么做呢？我们就自己投入，开通园区的巴士，确保十五分钟一趟，跟地铁站能够无缝接驳。一定程度上，它也能够缓解交通的不便。
再比如，到我们园区来的企业，他们的员工不是每个人都有车的，那他们怎么办？所以，我们也引进了共享汽车的配套。有些人可能想出行，而且又有驾驶技术，不想坐公交这么慢，那就可以用园区的共享汽车，出行很便宜也很快。此外，我们还想了很多办法，包括我们做智慧园区的软件，软件里面我们提倡员工之间互相帮助，一个人有车，园区可以几个人同行等等，做了很多这样的工作。
配套方面，考虑到企业入驻后，可能有购物需求，所以我们开便利店；在就餐这块，我们引进食堂，引进茶餐厅，引进酒楼，引进不同的风味，满足不同人的口味需求；员工有健身要求的，我们引进健身房，等等。在这些配套上，我们花了很大的功夫去做，而且是先配套，企业后进驻，这样为企业提供更大程度的便利。
另外，当公司搬到这里以后，很多入园企业的员工就需要搬到这边来居住，但他们对这边的环境又不熟悉。考虑到这个问题，我们园区会把工作做得更细致，会根据这个需求，去承包周边整栋的农民房。过去企业员工自己散租农民房，安全性不够，管理也不好，而且没有归属感。所以，我们现在的做法就是园区统一出面，一栋一栋包下来，做整体改造，统一管理，什么价格承包的，就什么价格给企业，不挣一分钱，甚至我补贴装修，补贴管理。在比如，企业搬过来了，员工也愿意在这住，那他就可能要把小孩带过来在这边上学。这边他不熟，企业刚过来可能不一定有学位，不一定有指标。那我们园区就会出面，帮他们去解决子女上学的问题，去协调去解决，这种事情我们已经协调了很多起了。
为什么要这么做？就是要让入园企业的员工感觉到，在这里跟别的地方不一样。到了这里住宿条件更好，管理更好，从而对园区产生认同感。只有对园区的服务产生认同感，觉得在这里工作生活很快乐，他们就不会离开轻易离开这个公司。公司容易招到好的员工，员工也容易留下来，那公司就不会走，这是我们做这些事情的一个出发点。
除了完善园区的交通、配套之外，我们还做了大量的工作：我们组织企业家搞各种活动，打球、去参观民企、去海外考察旅游，请科学家、请大学研发教授来跟企业对接，解决企业的研发问题；我们还给员工做鹊桥会，帮助单身男女找对象，组织他们搞各种体育活动，美食活动等等。这就是从入园企业和入园员工的角度出发，考虑他们需要什么服务，我们就努力帮他们做什么。
我觉得就是一句话，叫做“急企业所急，想企业所想”，甚至要做到“急企业还没有开始着急的，想企业还没有想到的”。
园区在运营过程当中，站在企业的角度，提前考虑，一点一滴地去服务，只要企业有需求，你就始终去坚持，不断地把它做得更好。只有通过这种脚踏实地的、一点一滴的改变，才能慢慢地让园区变得越来越丰富，越来越有人情味，越来越有吸引力。一个一个的微观，最后改变的就是宏观，我相信我们园区在这条道路上，再坚持2到3年，再入园的企业就不会说在这里不好招人了。
问题三：一个优秀产业园区的运营要素有哪些？产业园区在运营中需要注意哪些问题？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：如果从园区的发展或者说产品打造的角度来看，我觉得它的要素无非是把握好一些关键的点，比如说选址、定位、产品设计、开发成本控制、招商、运营管理、以及策划等等，这些都是需要把握好的。还包括整合资源，整合里面包括跟政府的互动，跟社会各种资源的互动。其实作为园区来讲，能不能形成比较好的资源整合能力也是非常重要的。
我们为什么会把这个园区叫做T5，为什么会提T5这个概念，就是因为更高层次来看园区的话，我们觉得它的核心要素应该是由技术（technology）、人才（talents），都是T开头的英文字母，资源（treasures），资源包括很多：钱、土地、各种第三方的服务、政策等等，这些要素它是园区必须的、必备的。如果要做一个园区，园区不能引进好的科技、好的技术、好的人才，不能进行资源的整合，那想做好是很难的。但是仅仅有技术，仅仅有人才，仅仅有资源，它是不是就是一个好园区呢？所以我们提出流转的概念。什么叫流转？英文应该是transmit，就是说园区的人、企业、资源、技术等等，应该是通过园区的组织，通过园区的各种服务，通过园区提供各种场景，帮助它们在这个地方得到更好的发展。
举个例子吧，原来在龙岗的时候，我们曾遇到过很奇怪的事情，我们楼上的一家企业找一个供应商，网上、线下朋友介绍，各种方法花了半个月的时间，最后找到了，那家供应商就在他们楼下，他在九楼，供应商就在八楼。我们知道这件事之后，就在想为什么会这样呢？也反省一下自己，说明我们并没有把园区的企业资源真正连接好、互动好。所以从那以后，我们就开始干一件事情，一直到风岗，我们每个月组织二三十个企业家，一起吃个饭、聚会、聊一聊，互相认识。通过这种形式，让企业家们互相认识、相互了解，在这之中也产生了很多商机。但我们觉得还不够，我们也采取一些常规性的方式方法，比如我们做CEO午餐会，每天中午让企业家、老板们在一个地方吃饭，互相碰撞等等。我觉得，就是找到一些形式，让园区的资源能够流动起来。
再比如说金融方向的服务，很多园区讲到金融服务，就会说园区有什么银行、有什么投资公司、有什么基金、有什么保险，有什么证券，我们金融服务很好。但它是不是好呢？我觉得有这些只能说有金融，不能说有金融服务，或者说把金融服务做得很好。真正好的金融服务，不一定是说在园区里面设置了哪些金融机构，而是说如何让园区的企业和园区的人跟这些能够提供最好产品、最好服务的金融机构实现互动和对接的。如果没有这些深层次的东西，只是说有这个机构，这种它称不上服务，也称不上在金融方面的资源。
再比如说园区都会讲产学研互动。如果只是找一个大学的科研机构，跟它签一个战略协议，说我们在哪些方向上合作，这很虚。或者带企业家去参观一下，然后对接一下，这也是一个方式。那么能不能做得更深入？其实我们也在做不断的探索，我们尝试着带一些大学做科技研发的教授直接深入到企业，根据他的专业方向，选择对口的企业，让他们去沟通碰撞。在这个过程中，有可能企业遇到的技术难题，教授就能够提供解决方案，他们就能达成商务合作。
我觉得这个可能才是真正的流转的概念，而不是那种固化的、不动的。作为园区来讲，只提供物理空间，不去想它背后各种资源之间的整合，人才、技术、资源之间怎么打通，用什么方式去推动它的发展，不是朝这个方向去做，其实是没有什么意义的。所以，我觉得应该是从这个角度去理解园区的要素。
我个人觉得，园区最核心的要素应该是“鼓励创新，包容失败”，所以园区T5最后的概念，我们说的是包容。怎样理解包容呢？我觉得作为一个园区，其实应该让社会上最先进的思想、最先进的技术、最好的创意，能够在这个地方有一个展化实施的空间，能够给他提供一种支撑环境，让敢想、敢干、敢思考、敢创新、敢闯的人愿意来这个地方，在这个地方去施展，我觉得这是一个园区有没有未来的、最核心的东西。
凤岗天安数码城T5董事总经理：余安定
问题四：您觉得我国的产业园区经历了哪些阶段？各阶段呈现出那些特点？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：我1996年来深圳，第二份工作就在天安数码城了。在天安数码城，从1998年底开始一直到今天差不多有20年的时间。20年里，见证了天安数码城在产业地产发展当中的一些变化。我们从最早的工业园区，到后来的工贸园，到后来的科技产业园，再到后来我们提出产业综合体，到今天我们提产城融合等等，我觉得这个发展阶段其实是跟整个中国经济结构的提升、跟整个中国发展的阶段是相匹配的。
从我们自身产业园的角度来看，我觉得真正改变的是，我们从最开始的物，到后面的人，我们在园区的运营内核上发生了一些变化。我们最早更重视的是提供空间、提供经营场所，满足企业的经营需求、水电需求，提供一些基本的服务。天安算是做的比较早、比较好的，比如我们是最早引进港式物业管理的园区，我们是最早接入互联网宽带的ip城域网的园区等等。
但我自己最切身体会的感受是，我98年进天安，如果做一个分水岭的话，我觉得前十年，我们更关注的是企业，更关注的是生产，更关注的是物，我们更多的是把精力放在如何组织好物的连接，满足为企业、为物理、为产品提供各种好的环境的这么一个方向。后十年，我觉得发生根本性变化的是，就像那句“科技以人为本”一样，我们越来越发现园区核心应该以人为本。到今天，我觉得能不能做好一个园区，最重要的就是园区能不能吸引和留住人，能不能吸引和留住人才，能不能吸引和留住年轻人，这一点很重要。
问题五：为什么钱有地有政策支持，产业园区还是很难做好？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：一个园区的成熟，它不是一天的事情。罗马不是一天建成的，几千年才建成罗马。一个园区，它从建设到被社会知道和认同，然后变成一个特别好的、有吸引力的园区，大量的企业趋之若鹜，我觉得至少应该需要5到8年的时间。当然有区别的是，如果长期做这个事情，有一定的经验，对园区有一定深刻的理解，团队比较强，品牌也很好，客户资源整合能力也很强，那么在一定程度上可能会缩短这个过程。可能别人要做八年，我可能三年半就可以了。这个时间会因不同的运营商的能力，不同的团队，会有一些差别。但是，总体来讲，它一定要经历这么一个过程，就是从大家所不认同、不知道，到慢慢知道和部分认同，到大多数人认同，到最后的热捧，它一定存在这么一个过程。
前段时间我们拍摄的《疯狂梦想的最佳着陆点》，这是我们做的一些事件策划，目的就是希望吸引更多年轻人的关注，让他们知道这个地方，让大家知道这地方很好玩，你们可以到这里来，这里可以成就你的梦想。我们希望打动更多的人，认同它，加快这个过程。
所以不是说一个园区有钱、有土地资源、有政策，它一定马上就能做好。这些是基础条件，有产业、有开发资金、有经验、有品牌，有政府政策支持等等，它是做好一个园区最基础的条件。在这个过程当中，如何尊重园区发展的规律，如何把要素组织好，如何脚踏实地、一点一滴地把每一个企业的引进、每一个企业的服务、每一项工作都踏踏实实做好，把自己的团队带好，这才是最重要的。做园区其实是一个慢工出细活的事情，它急不得也快不得，你可以通过一些做法去适当地缩短它的流程，但一定应该尊重它的规律。如果想超越客观规律去做事情，最终只能骗自己。我觉得应该这么来看这个问题。
凤岗天安数码城T5董事总经理：余安定
问题六：当下人工智能、新能源、高端制造等各种产业园区遍地开花，在行业竞争不断加剧的情况下，产业园区如何运营才能脱颖而出？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：这个就得说点宏观的东西了，我觉得我们国家各个省市、各个区域的分工合作做得不是太好。比如人工智能很好，方向非常好，大家都很认可。可能在珠三角、在上海、在北京、在安徽、在合肥等等地方，因为它有产业基础，有人才，那么在这些地方布局做这个产业，它是合适的，它能做起来，它有市场。但如果非要在宁夏、在兰州，或者非要在某个县城，非要做人工智能，我觉得成功的希望是很渺茫的。所以说，我们国家各行业的竞争很强，但区域分工合作不是很好。
其实就像一个家庭组织，或者一个公司组织一样，应该是有分工协作的，应该根据每个人的特长去做不同的事情。比如，你适合干财务，那就去干财务工作，他适合跑营销，就去做营销工作。如果非要让适合坐在家里、一声不吭的人去跑营销，他是跑不好的。再比如，做营销工作很光鲜、很挣钱，但如果所有的人都去跑营销，没人干财务，没人干行政，那这也是不行的。所以我觉得，真正的好的发展，应该是根据要素禀赋的特点，结合区域的优势去发展。
回到园区讨论这个问题，我觉得是一样的道理。做一个园区的产业定位，做一个园区的布局，也应该是因地制宜，因人制宜，因形式去做。不能说现在人工智能火，我们就做人工智能。虽然我们也在往人工智能的方向布局，但我们不是空穴来风。为什么提人工智能，一个是凤岗这个区域在地处大湾区，它具备发展人工智能产业、智能装备制造产业的基础。它旁边有深圳国际大学城，港中大有人工智能实验室，深圳也有大量的做人工智能的企业，东莞也有大量的做人工智能和智能制造的企业，产业链非常丰富，人才非常充沛，面向海外的市场也非常广阔，所以我觉得它是适合做人工智能产业布局的。
如何把一个产业园区运营好，我觉得做园区的人首先要有对宏观的敏感度。如果只是关注到微观，关注到一个地区、一个地方，或者关注到一些小的营销手段，一个园区是做不好的。园区的团队也好，它的负责人也好，应该要有宏观视野，某种程度上他要胸怀全球，要看得到大的发展方向在哪里，科技进步的方向在哪里，片区区域的经济发展趋势是什么，行业发展的特点是什么，技术落地的路径又是什么，哪一类的人才他们偏好喜欢什么……
从这个角度讲，要想真正做好一个园区，首先要把团队的视野、团队的思考，要对整个区域、对产业、对世界发展的科技和经济格局要有一定的了解和高度，其次，能把这些认识转化为对园区定位的思考，只有这样，才能真正运营好园区。所谓的“兵无常势，水无常形”，我觉得做好一个园区从来没有千篇一律的方法，而是根据不同的形式、不同的情况、不同的企业特点，去进行构划与思考。做园区其实可以有很多神来之笔，可以有很多灵感的触动，去推动一些过去想都不敢想、做的不敢做的事情。
凤岗天安数码城T5效果图
问题七：对标市场上成功运营的产业园区，您觉得哪些方面是值得T5项目学习和借鉴的？
凤岗天安数码城T5董事总经理-余安定：我们经常出去看各种项目，一方面在行业内，我们也会去学习，包括别现在很多有工业上楼项目，有各类主题产业园项目，各个区域也涌现出很多有特色、有创意的东西。无论是深莞企业，还是成都、重庆、北京、上海、江苏，都有很多各种新型的园区出来。
我觉得，我们以前作为先走一步的企业，可能积累了一些品牌资源，积累了一些人才，但如果不去学习、不去借鉴、不去思考，就会落后。所以在这个方面，我们会大量地去学习、去看。但是要说完全对标哪一个，我觉得反而不是我们想要的。我觉得我们应该做出自己的特色，不断地改变和优化自己，永远在改变当中。
还有一个路径其实更应该提倡，做产业园区更应该跨界。无论你是商业综合体，还是其它一些业态，甚至跨行业，是做科技研发的、是做实体制造的，还是做商场的、是做文化创意的，我们都应该大量地去接触和吸收它们好的东西，吸纳到我们园区开发运营的设计中来，转化为我们的一些思考和做法。我觉得，跨界思维是非常重要的。前段时间一直大家在说四大神盘的问题，我们也组织同事去学习、去实地参观，回来我们也讨论别人为什么在这些创意上、在这些品质提升上、在这些产品的打造上，能有这么多新的、为市场所热捧的东西，未来我们应该如何跳出固有的思维，去做一些新的尝试。
其实还是回到那句话，我觉得做园区最重要的要素就是“鼓励创新，宽容失败”。要想运营好一个园区，除了不断地学习和借鉴之外，更多的是胸怀一种心态，要能够破除一些所谓的成功的框框。如果永远觉得自己很行，是市场上最牛的，其实你已经落后了。我觉得应该是不断地认识到自己还存在很多问题，做得还不够好，认清行业内有很多更强的对手、更好的学习标杆，尤其从跨界的角度看，认识到有更多的东西是值得我们去学的，只有这样去思考，园区才能不断发展壮大。（采访/组稿 周艳蓉）