深圳没名额买不了住宅，但是想在深圳有个属于自己的小家。公寓和小产权怎么选择，各有什么分类和利弊，以及小产权风险，应该怎么选择？

首先要了解公寓的分类：根据不动产权证标明的房屋用途、地块属于判断。

单身公寓、商务公寓、商办公寓的区别？

单身公寓：其实是住宅性质，只是按照公寓的户型结构设计成单间小户型，例如万科第五园和万科城的公寓，其实就是住宅，产权也是70年，能落户带学位。

商务公寓：一般处于城市核心地段及商务中心区 ，既可居住，又可办公的商务公寓。这种是正规的公寓，产权只有40-50年，商务公寓在在罗湖、福田、南山可以申请学位，但是类别积分较低，并且要提供深圳市无房证明才能申请学位。福田的七街公馆、民治的星河盛世公寓、和平里公寓都是属于商务公寓。

商办公寓：由商业和办公用途改成的公寓，严格来说属于违规，大部分LOFT公寓，层高4.5-5米都是商办改的，一般不通燃气。

公寓和住宅的税费对比：

公寓相比住宅，主要是多土地增值税，契税都要3%，增值税不管满不满2年都要收差额，还有印花税。

总结：

小产权房：村委统建楼、村委和开发商合作共建的、村民自建农民房，都属于小产权房。部分是有国土局发的绿本，这种房子无法更名交易；而大部分统建楼、还有村民的自建房，都是没有绿本，主要是通过《合作建房转让协议》，外加律师见证来交易。

目前深圳的小产权房主要有三种类型：

1、原住村民自己筹资兴建的农民楼；

2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼；

3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有些小区外观和商品房没什么两样。

小产权房如何交易？

新房手续相对比较简单，直接跟开发商签合同或者跟村委签合同，而且房源楼层好选择。

主要看楼盘开发商有没有“两证一书”，指的是《土地使用证》和《建筑许可证》，《律师见证书》。不过2009以后的很多小产权都没有两证，交易的时候就签《集资建房协议》。

总结：公寓租金稳定，打理方便，二手交易税费比较高，还要分清商务和商办公寓的区别。小产权交易灵活，还有机会博拆迁，但风险不容小视。