价格优势大却不适合投资 “限竞房”涌来你买吗?
2018-03-22 08:44 来源：北京青年报
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这个价格在区域内算不算高呢？北青报记者走访了项目周边的二手房门店发现，旧宫区域内，次新的代表性小区是万科、住总金第联合开发的朗润园项目，该项目2012年开盘，2014年交房，同样有双卧朝南的全明三居室，户型、面积都与熙悦林语类似。但价格上却高出不少。根据链家门店经纪人介绍，朗润园的成交均价在6万元/平方米左右，去年底成交的一套135平方米三居室，总价为820万元，目前还有类似户型的在售房源，挂牌价更是达到了895万元，单价近6.6万元/平方米。
不难看出，限竞房的售价相比二手次新房出现了明显的倒挂，总价差额甚至达到了百万元。
这样的一二手价格倒挂将愈加普遍。金茂、世茂、国瑞联合体在去年7月拿下了右安门西铁营地块，在上周也正式公布了案名佑安府，开始了蓄客，该项目作为三环内住宅，同样是限竞房地块，限制均价79459元/平方米，而临近的昆仑域、中国玺这两个去年入市的新盘，价格都在9万元/平方米左右。周边2008年建成的悦景轩均价也达到78665元/平方米。
可以发现，仅从价格上看，多数限竞房相对于次新盘和二手房的价格来说，都具有明显的优势。这样的房子买了不就是捡便宜吗？
交房要等三年 投资挡在门外
其实不然，限竞房的价格虽然具有一定优势，但对于想方设法准备投资一套的人来说，限竞房并不一定就是稳赚不赔的买卖。
为什么这么说呢？首先，根据北青报记者的探盘了解，交付时间是限竞房投资的一大障碍。
熙悦林语的销售人员向记者透露，虽然项目是精装修交房，但交房时间要到2021年，与一般商品房一年左右、最多两年的交付时间相比，又多出了整整一年。
北青报记者探访后发现，2021年交房也成了今年将要入市的限竞房标配，不仅是熙悦林语，包括孙河总价630万/套的龙湖瑞悦府、远洋万和斐丽、中海瀛海府等，全部需要等待3年交房，而由于信贷的收紧，首付的提高，就意味着买房人不但要承担资金成本，也要承担时间成本。
一位开发商营销负责人对北青报记者表示，限竞房地块对于开发商现金流也是考验，由于限制了售价，溢价空间被锁死，不得不通过先回款，再延长建设周期这样的思路开发。
整整3年的等待周期加上更高比例的首付，让具备价格优势的限竞房吸引了更多的刚需或者以旧换新的改善型购房人，对于投资客来说，时间和资金成本的大幅提高，也意味着风险的剧增，另外，由于一些限竞房地块在出让时规定了5年后才能买卖，更加制约了投资需求的变现，使得投资限竞房并不一定会是一件划算的买卖。
除此之外，便宜的限竞房大多处于不太成熟的位置，配套起来需要时间。以熙悦林语为例，周边的地铁尚在建设中，而同区位的朗润园紧挨着地铁旧宫站。还有孙河的瑞悦府，总价虽然只有630万，是区域最低的总价，但周边的交通以及规划的湿地公园都还在建设完善中，对于自住需求来说，可以等待区域成熟，但对于需要随时变现的投资需求来说，同样充满了不确定性。
对此，业内人士认为，虽然限竞房有价格优势，甚至区位优势，但在实际上，仍是在尽量保护自住需求：高首付、低杠杆、长周期都使得投资需求很难在限竞房里分一杯羹，实际上需要支出的资金成本、时间成本会将不少投资需求挡在门外。
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