广经观察

“买房地产股远比买楼花费少、收益大和资金流动灵活！”资深股票投资者李女士坦言。昨日，美好置业、信达地产、阳光股份等多只个股涨停，房地产服务板块和房地产开发板块飘红。在房地产市场下行的阶段，作为投资品而言，研究房地产市场超20年的业内人士表示：“买地产股竟比买房更‘划算’！”目前，买房产股是否优于买房投资？记者进行了深入采访。

地产股：前期跌幅较大，或呈现更大股价弹性

东方财富choice数据显示，3月23日，房地产服务板块上涨了2．97％，房地产开发板块上涨2．02％。房地产服务和房地产开发板块已连续上涨6个交易日，从3月16日至3月23日，分别累计上涨20．31％和18．76％。年初至今，房地产开发板块的118只成分股中，73只个股累计涨幅为正，其中，宋都股份、天保基建的累计涨幅更是高达100％以上。

记者观察到，从市净率来看，东方财富choice数据显示，截至3月23日，在房地产开发板块的118只成分股中和房地产服务的16只成分股中，共计有55只个股的市净率低于1倍。平安证券研究报告指出，部分出险或潜在高压房企2021年9月至今区间最大跌幅普遍超过50％，3月股价低点PB不到0．5倍，或已释放大部分信用端的风险。随着政策端力度加大，更高层面关于“防风险”的持续发声及政策力度加大，该部分企业风险收益比逐步提升，或将呈现更大的股价弹性。但由于政策发力的程度及时间仍存在不确定性，市场对该类企业能否成功脱困仍存在疑虑，也必将导致更大的股价波动。

平安证券分析，本周周期将按照政策纾困与房企出现并存、政策实质改善与基本面修复、政策预期平稳与行业格局模式重塑三阶段演绎。当前行业正逐步由第一阶段步入第二阶段，政策端有望迎来更大的改善，基本面也有望逐步企稳。本阶段有望迎来板块性机会，个股主要把握两类投资机会，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业；一类前期调整较大，基本面有一定支撑、政策博弈更大的弹性标的。

房地产市场：保持基本稳定

在中央贯彻“房住不炒”的调控背景下，房产价格短期大幅上涨的预期早已被打破。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据显示，2021年百城新建住宅价格累计上涨2．44％，处近七年最低水平，较2020年收窄1．02个百分点。

记者注意到，2022年开年房地产业仍处于下行趋势，新房销售规模同比负增长。国家统计局最新公布的数据显示，今年1～2月，全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9．6％，其中住宅销售面积下降13．8％；商品房销售额15459亿元，下降19．3％，其中住宅销售额下降22．1％。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，今年前两月全国商品房累计均价为9845元／平方米，同比跌幅为10．7％。而2021年全国商品房累计均价为10139元／平方米。

“房地产行业的政策环境、信用环境和市场环境均已大幅改变，未来房价难以再现大涨大跌，将会保持基本稳定，微涨微跌或成为常态化趋势。”业内普遍认为。

2月底，住房和城乡建设部相关负责人对外表示，下一步，保持房地产市场平稳运行。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。

资深研究房地产人士：

优质房企迎来扩张机遇

“买地产股竟比买房更‘划算’！”研究房地产行业超20年的独立地产经济学家邓浩志分析认为，对于一批没有债务问题的千亿级龙头房企而言，虽然这两年利润率大不如前，但这些大房企手上的资产价值还在。以万科为例，市净率1都不到，其余大批房企市净率甚至0．5都不到，“如果光考虑资产价值，买这些企业的股票绝对比自己买房还划算。基本上可以理解为：价格1块钱的物业，在股市上5毛上下就能拿到上。”

“优质房企迎来了扩张的机遇。”邓浩志还坦言，优质企业的经营能力也是有的，市场规模也有。在如此低迷的市场环境下，优质企业反而有机会获得新一轮低成本扩张的机会。未来项目获利的机会，一定会比满大街“地王”时代来得轻松。只要市场有一定程度的恢复，他们的情况肯定会比现在有很大的改观。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，大方向看，地产股后续成长性确实不错，客观上会使得房企业绩有较好的成长空间，这也会带来更多的市场机会，对于地产股的长期发展也有积极的作用。“需要注意的是，不同地产股的走势逻辑不同，对于投资者而言，要求更高，需要客观全面把握房企经营的基本面。”