见圳客户端·深圳新闻网4月28日讯 昨日,第一太平戴维斯发布《2021年第一季度东莞房地产市场回顾与展望》报告。会上,第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业、住宅等方面精准及深入地剖析了2021年第一季度东莞房地产市场的动态,并对第二季度的发展趋势作出了展望。
写字楼租赁需求继续恢复,存量市场多商务区发展格局逐步形成
数据显示,2021年第一季度,东莞有三个甲级写字楼项目入市,共计为市场带来19.4万平方米写字楼面积,东莞甲级写字楼物业市场总存量上升至149.1万平方米。随着市场需求逐步恢复,本季度全市单季净吸纳量已达4.6万平方米,较去年下半年总量高出1.4万平方米。
空置率方面,尽管租赁需求有所恢复,加之一季度市场新增供应又为历史最高,季内市场去化水平尚不及供应规模,全市空置率仍继续环比上升5.1个百分点,至42.5%。
就租金而言,第一季度,部分传统区域中的早期项目因尚未从疫情冲击中完全恢复,租金水平继续下调。同时,新兴区域中部分项目业主普遍愿以小幅降租尽早锁定租户,全市租金指数因此环比下降0.1%,平均租金录得人民币每平方米每月57.0元。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇指出,在大湾区发展规划带动下,东莞市场已形成多商务区发展格局。“当前东莞写字楼市场现有存量主要集中于城区片区,在产业发展及区位优势推动下,松山湖片区、临深片区亦有优质供应正在规划,未来增量市场有望进一步发展。”
零售市场整体需求平稳向好,中高端美妆品牌渗透度进一步提高
报告显示,2021年第一季度,东莞零售市场无新增供应入市,全市零售物业市场总存量仍为91.4万平方米。租金方面,市场整体表现平稳,多数业主租金预期维稳。优质项目租金水平持续提高,进而带动全市租金指数环比增长1.1%,首层平均租金录得人民币每平方米每月311.1元。
由于一季度各项目入驻情况较去年下半年而言基本维持稳定,空置率未呈现大幅波动,环比微降0.2个百分点,至14.2%。期内,优质项目品牌升级调整成效显著,市场已吸引诸多知名中高端美妆及护肤品牌进驻。同时,得益于本地消费者外出就餐活动的恢复,餐饮品牌亦积极进行扩张,网红茶饮、火锅等品牌均有新门店开业。
“当前,东莞优质购物中心主要聚集于城区片区,且优质项目多由本地开发商开发运营。”据第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇介绍,在大湾区发展规划利好带动下,诸多知名开发商已相继进驻东莞并规划开发零售项目,这将有望带动本地市场发展成熟。
热点片区一手住宅成交积极,成交均价为23868元/平方米
供应方面,在2020年第四季度市场热度高涨影响下,多个房企于2021年第一季度提前推盘入市,东莞全市供应面积达141.5万平方米,同比增长165.5%。其中,1月全市供应面积达81.8万平方米,同比增长298.8%,创近五年来同期新高。
成交来看,第一季度东莞一手住宅成交面积达165.3万平方米,同比增长75.2%。其中1月,全市成交面积达98.6万平米,占本季度成交总量的59.7%,成交主要集中于松山湖和滨海片区。2-3月,受春节假期及“莞六条”政策影响,购房监管再度升级,整体成交有所回落。
就成交价格而言,截至第一季度末,东莞一手住宅成交均价为人民币每平方米23,868元,同比增长11.3%。分片区来看,前两月成交主要集中于均价较高的松山湖和滨海片区,3月成交则主要集中在东部产业园、水乡新城地区。受区域均价及政策调控影响,3月全市成交均价有一定下降。
二季度东莞住宅刚需预计持续增长,零售物业市场平均租金水平预计仍将维稳
2021年第二季度市场又会有何表现?记者获悉,二季度东莞预计有三个甲级写字楼入市,均位于南城总部基地,共将为市场带来23.1万平方米新增供应。
“第二季度供应规模仍较大,租赁市场竞争预计加剧,全市空置率料将继续上升;同时,多数业主将继续提供价格优惠实现去化,全市平均租金水平预计继续下行。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示,未来,源于自用买家的购置需求有望继续增长,临深的区位优势将为本地写字楼市场注入部分投资需求,助力全市写字楼平均售价小幅上升。
零售物业方面,第二季度东莞预计全市无新增供应入市,市场总存量将维持不变。从租赁需求来看,随着优质项目品牌升级调整的推进,市场或可引进更多优质零售品牌进驻。同时,餐饮及美妆品牌有望延续积极租赁需求。
就空置率和租金而言,鉴于市场整体租赁需求回升,全市空置率有望继续下降。随着市场逐步从疫情冲击中回归常态,业主信心将得以提振,部分优质项目租金或可实现小幅上涨。但鉴于市场整体需求尚未达到强劲增长趋势,整体而言,全市平均租金水平预计仍将维稳。
“一手住宅方面,4月伊始,开发商推盘量已开始回升,预计该趋势将贯穿于第二季度,全市供应总量将因此上升。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示预测,湾区经济和产业发展赋能,东莞城市吸引力的进一步提升,人口规模随之扩大,住宅刚需预计持续增长。
当下,政府高度重视本地楼市问题,在政策引导的大背景下,市场将回归平稳发展,各区域房价逐步回归健康增长趋势,全市整体成交均价预计小幅上升。未来随着“一城一策”调控的落实,中介违规行为、投机炒房行为、违规经营贷等均将被有力监管,以保证市场健康发展。