见圳客户端·深圳新闻网4月28日讯 昨日，第一太平戴维斯发布《2021年第一季度东莞房地产市场回顾与展望》报告。会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业、住宅等方面精准及深入地剖析了2021年第一季度东莞房地产市场的动态，并对第二季度的发展趋势作出了展望。

写字楼租赁需求继续恢复，存量市场多商务区发展格局逐步形成

数据显示，2021年第一季度，东莞有三个甲级写字楼项目入市，共计为市场带来19.4万平方米写字楼面积，东莞甲级写字楼物业市场总存量上升至149.1万平方米。随着市场需求逐步恢复，本季度全市单季净吸纳量已达4.6万平方米，较去年下半年总量高出1.4万平方米。

空置率方面，尽管租赁需求有所恢复，加之一季度市场新增供应又为历史最高，季内市场去化水平尚不及供应规模，全市空置率仍继续环比上升5.1个百分点，至42.5%。

就租金而言，第一季度，部分传统区域中的早期项目因尚未从疫情冲击中完全恢复，租金水平继续下调。同时，新兴区域中部分项目业主普遍愿以小幅降租尽早锁定租户，全市租金指数因此环比下降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月57.0元。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇指出，在大湾区发展规划带动下，东莞市场已形成多商务区发展格局。“当前东莞写字楼市场现有存量主要集中于城区片区，在产业发展及区位优势推动下，松山湖片区、临深片区亦有优质供应正在规划，未来增量市场有望进一步发展。”

零售市场整体需求平稳向好，中高端美妆品牌渗透度进一步提高

报告显示，2021年第一季度，东莞零售市场无新增供应入市，全市零售物业市场总存量仍为91.4万平方米。租金方面，市场整体表现平稳，多数业主租金预期维稳。优质项目租金水平持续提高，进而带动全市租金指数环比增长1.1%，首层平均租金录得人民币每平方米每月311.1元。

由于一季度各项目入驻情况较去年下半年而言基本维持稳定，空置率未呈现大幅波动，环比微降0.2个百分点，至14.2%。期内，优质项目品牌升级调整成效显著，市场已吸引诸多知名中高端美妆及护肤品牌进驻。同时，得益于本地消费者外出就餐活动的恢复，餐饮品牌亦积极进行扩张，网红茶饮、火锅等品牌均有新门店开业。

“当前，东莞优质购物中心主要聚集于城区片区，且优质项目多由本地开发商开发运营。”据第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇介绍，在大湾区发展规划利好带动下，诸多知名开发商已相继进驻东莞并规划开发零售项目，这将有望带动本地市场发展成熟。

热点片区一手住宅成交积极，成交均价为23868元/平方米

供应方面，在2020年第四季度市场热度高涨影响下，多个房企于2021年第一季度提前推盘入市，东莞全市供应面积达141.5万平方米，同比增长165.5%。其中，1月全市供应面积达81.8万平方米，同比增长298.8%，创近五年来同期新高。

成交来看，第一季度东莞一手住宅成交面积达165.3万平方米，同比增长75.2%。其中1月，全市成交面积达98.6万平米，占本季度成交总量的59.7%，成交主要集中于松山湖和滨海片区。2-3月，受春节假期及“莞六条”政策影响，购房监管再度升级，整体成交有所回落。

就成交价格而言，截至第一季度末，东莞一手住宅成交均价为人民币每平方米23,868元，同比增长11.3%。分片区来看，前两月成交主要集中于均价较高的松山湖和滨海片区，3月成交则主要集中在东部产业园、水乡新城地区。受区域均价及政策调控影响，3月全市成交均价有一定下降。

二季度东莞住宅刚需预计持续增长，零售物业市场平均租金水平预计仍将维稳

2021年第二季度市场又会有何表现？记者获悉，二季度东莞预计有三个甲级写字楼入市，均位于南城总部基地，共将为市场带来23.1万平方米新增供应。

“第二季度供应规模仍较大，租赁市场竞争预计加剧，全市空置率料将继续上升；同时，多数业主将继续提供价格优惠实现去化，全市平均租金水平预计继续下行。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，未来，源于自用买家的购置需求有望继续增长，临深的区位优势将为本地写字楼市场注入部分投资需求，助力全市写字楼平均售价小幅上升。

零售物业方面，第二季度东莞预计全市无新增供应入市，市场总存量将维持不变。从租赁需求来看，随着优质项目品牌升级调整的推进，市场或可引进更多优质零售品牌进驻。同时，餐饮及美妆品牌有望延续积极租赁需求。

就空置率和租金而言，鉴于市场整体租赁需求回升，全市空置率有望继续下降。随着市场逐步从疫情冲击中回归常态，业主信心将得以提振，部分优质项目租金或可实现小幅上涨。但鉴于市场整体需求尚未达到强劲增长趋势，整体而言，全市平均租金水平预计仍将维稳。

“一手住宅方面，4月伊始，开发商推盘量已开始回升，预计该趋势将贯穿于第二季度，全市供应总量将因此上升。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示预测，湾区经济和产业发展赋能，东莞城市吸引力的进一步提升，人口规模随之扩大，住宅刚需预计持续增长。

当下，政府高度重视本地楼市问题，在政策引导的大背景下，市场将回归平稳发展，各区域房价逐步回归健康增长趋势，全市整体成交均价预计小幅上升。未来随着“一城一策”调控的落实，中介违规行为、投机炒房行为、违规经营贷等均将被有力监管，以保证市场健康发展。