深圳商报记者管亚东刘育銮

住房问题既是民生问题也是发展问题，房地产市场的平稳健康发展是城市管理的一大难点，坪山区在破解这个难题上走在了全市前列。

2019年起，坪山区在全市首创《坪山区房地产项目全过程监管指导意见》及配套工作方案（以下简称《指导意见》），以构建房地产项目全过程、全方位、全覆盖的“三全”监管体系，实现房地产领域规划、用地、建设、销售、配套等闭环监管。

让房地产市场平稳健康发展有了长效机制，让房地产市场乱象无所遁形，更让坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位落到实处。

科学精准施策，“三全”监管实现源头调控

近年来，坪山区紧抓“双区驱动”重大机遇，加快建设深圳东部中心、深圳高新区核心园区、深圳未来产业试验区，加速实现城区华丽蝶变。随着坪山城区建设纵深化推进，房地产业持续快速发展，买卖合同纠纷、涉嫌违规设置或擅改样板房、涉嫌违规加建及改变功能等市场乱象也时有发生。

对此，坪山区经过深刻调研制定出台《坪山区房地产项目全过程监管指导意见》及配套工作方案，围绕房地产项目各个重点环节，构建全过程、全方位、全覆盖的“三全”监管体系，将各类矛盾隐患化解在源头。

全过程，指的是全程管控，进一步规范房地产领域的规划、用地、建设、验收、销售和产权登记等行为，关口前移，将管控重点提前至项目前期规划、方案设计等环节，堵塞监管漏洞，消弭潜在风险。

全方位，指的是加强统筹，及时响应，建立住房建设、信访维稳、卫生健康、规土监察、住房保障、市场监管、生态环保、规划、教育、交通以及产业主管部门等通力协作、分工明晰的房地产综合治理体系。

全覆盖，指的是全面纳管、分类监管，实现城市更新、土地整备、“招拍挂”和合作建房等住宅项目以及商业、办公、研发用房等产业类项目“应管尽管”，对房地产开发企业、经纪机构、经纪人员等相关企业和个人采取针对性监管措施。

持续规范整治，让市场在规则下变得透明

近日，记者在坪山区一个楼盘销售中心采访时，看到大厅显眼位置摆放着该楼盘商品房项目基本情况告知书，让市民在买房前就能清清楚楚。

“这份告知与普通楼盘户型图之类的广告完全不一样，信息包括楼盘项目学位、规划、配套、物业管理、装修等情况，让业主一目了然，不用担心被推销者套路。政府甚至委托专业机构，帮消费者先把购房合同过滤一遍，逐一破解买房时那些词句模糊的套路。”在此购房的市民张先生告诉记者。

据介绍，在项目批准预售前，由坪山区住建部门牵头会同规划、市场监管、教育、交通、生态环保等各职能部门提前分析研判项目预售潜在风险点，重点针对学位、交通等公共设施和社区配套、潜在邻避问题和不利因素等进行充分研判，将各职能部门管理领域的风险点进行提前、集中释放，并结合潜在风险制定相应的应对措施，有利于提前化解和消弭相关隐患。

“以源头治理掌握主动权，从产生矛盾的层面入手，从百姓感受最直接的地方入手，抓小、抓早、抓苗头，切实将矛盾风险化解于无形。”坪山区住建局局长刘守明说。

值得一提的是，在销售环节，坪山还创新性地引入第三方公证机制，固定装修材质及标准。同时，实行销售中介备案以及项目合同、告知书签订记录留存等机制，为后期解决矛盾纠纷提供依据。

此外，通过建立坪山区房地产开发企业“黑名单”制度，对于引发群诉群访事件的，纳入失信“黑名单”管理，并采取联合惩戒措施，以净化和规范坪山区房地产市场秩序。同时进一步明确了项目经纪机构、设计单位和物业公司的职责和惩处措施，形成严厉打击房地产行业违法违规行为的震慑力度和高压态势。

实现闭环监管，事前事中事后没有“衔接真空”

“三全”监管体系是一个闭环、迭代的系统。闭环是指从项目规划开始，到使用环节结束，除了事前监管外，事中规划验收、交付使用，以及事后物业管理等都实现无缝衔接。

例如，在规划验收阶段，通过规划验收部门和查违部门共同参与验收，实时共享验收成果，杜绝验收环节和后续日常监管的衔接“真空期”，避免规划验收后的违法加建、改建等行为。

在交付和管理环节，引入包含辖区住建局、街道办事处、社区党组织及置业者代表等单位和个人组成的联合验房小组，提前介入，集中采集业主诉求、搭建沟通平台，实现房屋交房环节与使用环节的平稳过渡，实现房屋建设与物业管理的无缝衔接。