见圳客户端·深圳新闻网2020年8月28日讯 今日，“合一凤凰智慧港”开园仪式在深圳市宝安区福永凤凰社区举行，该园区位于深圳市宝安区福永107国道旁，紧邻国际会展中心和深圳宝安国际机场，运营面积约10万平米，项目定位于大湾区5G物联网智慧园区，重点打造5G科技创新产业集聚基地。除去为深圳打造国际科创中心的战略产业定位，“合一凤凰智慧港”背后更具划时代意义的是它背后取得的那张土地使用权证。
中国农地入市第一拍，纾解深圳发展土地之困
2013年12月20日，深圳宝安区福永街道凤凰社区的原农村集体工业用地以1.16亿元的价格，公开出让给深圳市方格精密器件有限公司（以下简称方格），被公认为“中国农地入市第一拍”。该地块所属的深圳市凤凰股份合作公司（以下简称凤凰股份）与政府按3:7的比例共享土地收益，并可无偿获得20 %的产业配套物业。该土拍意义堪比1987年深圳国有土地第一拍，当时开创了我国土地招拍挂市场化出让方式的先河，是深圳在探索存量土地开发利用，破解城乡二元结构化发展难题的又一次破冰之举。
深圳改革开放40多年以来取得了无数值得世界瞩目的成绩，创造多项全国第一，然而接近50%的土地开发强度也高居全国城市前列。依据 《深圳市土地利用总体规划2006-2020》，到2020年深圳全市建设用地总规模将控制在1004平方公里以内，目前深圳可供开发土地面积不足80平方公里。于深圳而言，存量土地的开发利用显得尤为重要。与此同时，原农村集体组织占用的大量土地却因土地权益不明晰、缺乏政策支持而无法进入市场流转，造成土地“政府拿不回、集体用不了”的尴尬局面。盘活原农村集体土地既有利于缓解深圳城市发展空间不足的问题，又能解决集体股份制公司长期收入来源问题。
1992年和2004年深圳曾组织开展过两次土地统一征收，拟将深圳市规划区内集体土地全部转为国有，将全市土地纳入政府统一管理，但集体土地绝大部分产权依然没得到合理梳理。2012年5月，国土资源部、广东省政府宣布批准深圳实施 《深圳市土地管理制度改革总体方案》，启动新一轮土地改革，主要聚焦存量土地二次开发利用。2013年1月，深圳市出台《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(简称“1+6”文件)。其中，配套文件之一《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》(试行)提出，原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容。同年11月，党的十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，对于农村集体经营性建设用地明确提出，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。
这些都为深圳探索村股份公司集体工业用地入市创造了良好的政策基础。为避免土地炒作，2013年12月20日拟公开出让的凤凰社区集体土地出让对竞买申请人提出严格限制，包括注册地、行业属性等。深圳凤凰社区土地第一拍，作为农村集体土地流转的先行探索者，为全国“土改”和“建立城乡统一的建设用地市场”起到了良好的示范和借鉴作用。
“土地 +资本”融合发展，促集体经济转型升级
集体土地应如何做到效益最大化？在凤凰社区拍卖公告中，除了获得土地交易总额的30%并无偿获得总建筑面积20%的配套物业外，凤凰社区还提出用一定的价格获取企业股份，与企业发展牢牢绑定，畅想深圳未来城市发展红利。该土地出让完成后，凤凰股份用部分土地出让收益入股方格，持有方格9.5%的股权，实现社区资源资本化和可持续收益。这种“土地+资本“的产业融合发展模式，不仅增加土地附加值，还对地方税收做出贡献，实现股份公司、企业、政府的“三赢”。
凤凰股份入市土地原为未开发的闲置用地，通过农地拍卖入市成功盘活闲置资源，实现资源变资产；同时利用农地入市所获得的土地利益入股方格公司，成功实现“资金变股金，村民变股东“的双重转变，真正为社区落地先进产业，保障村集体成员获取长期收益。这一举措打破了政府对土地一级市场的行政垄断，改变了以往低征高卖利益分享机制，建立了“以明确收益用途、明确收益属性、明确农民利益为核心”的土地利益分配新规则。
深圳改革再出发，“合一凤凰“创未来
“得改革开放风气之先”的深圳在农地入市探索上无愧于“中国大陆改革开放排头兵”的称号，是深圳“敢为天下先”和“先行示范”的重要体现。凤凰股份用“土地”置换“物业+土地出让收益+原始股”的资源盘活方式，成为全国农村土地流转的先行典范， 对全国农村土地流转和建设城乡统一的建设用地市场具有重要价值。
2017年6月22日，由凤凰社区和方格公司携手成立并更名的深圳市美格智能技术股份有限公司在深交所举行首次公开发行A股上市仪式，成为“中国农地入市第一拍”项目孵化的重要成果之一。上市首日收盘涨幅达43.97%，让凤凰社区股民们尝到了实实在在的甜头。2019年11月8日，出让地块上方格凤凰科技大楼竣工，凤凰股份与合一城市更新集团签约共同运营凤凰股份所获得的配套物业，联合打造“合一凤凰智慧港“。该园区的正式开园，标志着凤凰股份与合一城市更新集团携手迈进产业园区运营新阶段，创新打造村企合作产业运营新平台，力争成为全国集体经济产业转型升级新标杆。
