1月8日，记者从高力国际2019年年终深圳物业市场回顾与2020年展望会议上获悉，深圳甲级写字楼市场整体保持平稳运行，商办楼宇存量优化改造的城市更新蕴藏万亿蓝海。
甲级写字楼：租金小幅下滑，空置率保持相对稳定
高力国际数据显示，2019年深圳全市甲级写字楼新增供应达到70.7万平米，同比增长12%；空置率同比微升1.8百分点到21.2%，租金则从236元下降至228元每月每平米，同比下降3.4%。全年甲级写字楼净吸纳较2018年的27.1万平米有极大的提升，增长70%至46.3万平米。
据介绍，全年深圳甲级写字楼主要租赁交易中，TMT（科技、媒体、电信）行业占全年成交面积的48%，成为驱动深圳甲级写字楼市场最大动力行业。其中，南山租赁市场最为活跃，占据全年总成交面积的68%。
“2020年，我们预计全市甲级写字楼空置率会继续小幅攀升，租金表现则相对持平。 ”高力国际深圳办公楼服务部副董事刘紫千表示，2020年深圳仍有大约111.7万平米的新增供应计划进入市场，相比2019年的约70.7万平米将增长58%。其中，前海甲级写字楼平均租金仍将有竞争优势，将会持续吸引深圳现有企业西移，并为计划扩充的企业提供相对较低成本的办公选择。
“大量的新增供应与相对较低的租金将吸引更多的新公司及重新选址的租户搬迁或扩充来到南山和前海。”高力国际华南区董事总经理冯文光指出，深圳政府已制定相应补贴政策并启动多项措施来吸引全球的企业和投资者来深圳发展新兴产业，这也将激发出更多新增需求以抵消经济增速趋缓带来的不利影响。
商办楼宇存量”微改造”蕴藏万亿蓝海
如今，中国城市更新进入有机更新时代，大拆大建” 已不再是新阶段发展主流。尤其是北上广深等一线城市，地产市场已步入存量时代，“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。
据高力国际介绍，城市更新从方式上可分为再开发，整治改善，保护三种。而一线城市随着城区土地供应越来越少，再开发的难度不断加大，以“ 整治改善及保护 ”为主的”微改造”将成为未来主流。
“一线城市存量盘活改造方向为硬件升级改造、物业功能重新定位、项目亮点塑造以及市场退出机制。通过存量优化可激活老旧（闲置）物业多方面价值增值，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。”高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥指出，以一线城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为核心的“城市更新”，将成为房地产市场未来十年的下一个风口。
据陈厚桥介绍，罗湖蔡屋围作为最早发展的商务中心区域，其已经形成较为成熟的商业氛围，蔡屋围及周边区域多为老旧物业集聚区域。为增强市场竞争力，深圳近年已有部分物业计划或者已经进行改造，如：嘉里建设广场1期、深圳电子大厦以及深圳罗湖华润大厦等。“老化楼宇及不合理的功能使用占据高价值区位，物业发展现状与区位价值不匹配，亟待通过优化升级盘活土地及资产价。因此，我们认为，商办楼宇存量优化改造的城市更新蕴藏万亿蓝海。”