年终岁末，又到了各行各业回顾盘点的时刻。2019年深圳房地产市场表现如何？2020年深圳楼市又会呈现何种走向？12月30日，戴德梁行发布了2019年深圳房地产市场总结及展望，对深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读，并对未来年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。
新房价格将保持总体稳定，住房交易活跃度有望进一步提升
据戴德梁行统计，前11个月，深圳住宅新房批准预售面积371.65万平方米，同比上升18.62%；销售面积322.83万平方米，同比上升25.21%；同时，二手住宅销售面积则同比上升11.29%达554.31万平方米。前11个月的新房及二手住宅成交量均已超过2018年全年。
戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士指出，成交活跃度的提升与深圳城市竞争力的持续提升，以及涉及深圳区域发展的规划利好频现不无关系。2019年中长期规划利好不断，尤其11月份大幅提升的豪宅线实实在在降低了大部分二手房交易税费成本，从而刺激需求积极入市。此外，年末开发商积极推货，新房供应大增，11月住宅批准预售面积环比上升213%，成交量在市场氛围带动下同样走高。
那么，2020年深圳楼市会呈现何种走向？戴德梁行预测，2020年深圳总体调控基调将延续2019年末走势，保持温和宽松的同时强化对楼市反弹的监测，避免出现楼市反弹的预期。
戴德梁行华南区常务副总经理江冰河指出，避免楼市反弹引发系统性风险，以及以平稳运行的态势压舱国民经济是当前中国房地产市场调控的两大前提。因此，保持房地产市场稳定依旧是2020年楼市调控的大方向。
“2020年住房交易的活跃度将有所提升，成交量有望增长。在持续的调控和价格指导下，新房价格将保持总体稳定并进一步制约二手房的上探空间。但在核心区域及规划利好的新兴板块，优质物业价格的局部上升将是大概率事件。”张晓端表示，政策微调虽然刺激了不同区域价格浮动和分化，但保持总体稳定仍是坚不可破的原则。比如近期出现的小区业主控盘行为，就迅速招致了严厉的行政打击。
多样化物业载体分流甲级写字楼需求，重压之下租金仍有调整空间
就写字楼市场而言，深圳甲级写字楼新增供应53.56万平方米，较上年减少23.5 %。然而新项目的入市并未有效刺激吸纳量的增长，全年累计吸纳量仅10.17万平方米，不及上年的1/4；而空置率则在新供应以及需求疲软的影响下同比上涨6.33个百分点至22.04%。
为应对市场需求的萎靡，业主不断调整租金及租赁策略，写字楼租金持续回落，2019年末全市甲级写字楼租金连续四个季度环比回落至每月每平方米242.53元，同比降低12.3%。
在疲软的需求在新增供应的双重刺激下，写字楼租户不断向租金较低的新兴商务区转移，南山、宝安在供应刺激和租金的相对优势下成为主要租赁成交区域。其中，南山区全年录得全市最高吸纳量14.8万平方米，宝安区全年甲级写字楼吸纳量达到了5.42万平方米；而与之相反的是，在传统的成熟商务区罗湖区和福田区全年甲级写字楼累计吸纳量分别为-30,164平方米和-70,458平方米。
戴德梁行统计数据显示，未来5年深圳有望迎来853万平方米的甲级写字楼供应，仅2020年有望投入使用的供应就达178万平方米。接下来，深圳写字楼市场会面临何种形势？
戴德梁行深圳公司副总经理、华南区写字楼部及企业服务部高级董事罗进良预测，未来5年深圳写字楼供应仍将持续增加，新增供应量预计将达853万㎡，其中有47栋（约440万㎡）是高端总部的自建写字楼物业，占总供应面积约51.6 %。
“总部物业，将成为未来深圳写字楼市场的新主流，引领深圳写字楼无论在硬件标准、智能化服务以及绿色办公空间等方面，向更高端方向发展。”罗进良表示，新供应中大部分为金融总部或科技总部大厦，金融类总部物业普遍对总部物业的硬件设施及通讯网络有更高的标准要求；科技类总部则更为关注人性化、生态和智能化的办公空间。
张晓端认为，持续高供应所带来的激烈市场竞争将延缓不少项目的入伙时间，但在相对低迷的经济环境下，可见的供应压力料将迫使业主做出更大的租金让利，甲级写字楼的空置率也将承受更大压力，而最终能扭转市场表现的新增需求则将依赖于经济环境的改善。同时，她指出，随着深圳各商务板块的供需差异扩大，区域个别发展、分化情况将更为明显。
值得注意的是，除连年高供应遭遇需求疲软令市场压力大增外，甲级写字楼市场还不断受到入市的高品质研发办公物业，以及新兴商务区非甲写字楼对办公需求的分流。在成熟商务区及交通便利的优质地段，越来越多的研发类物业品质直追甲级写字楼。
数据显示，2019年，52.62万平方米优质研发办公空间的新增供应，消化了市场29.66万平方米的办公需求；在新兴商务区前海，显著的租金优势及19.16万平方米的非甲物业，在同一片区的集中供应吸纳了11.62万平方米的办公需求，也加速了妈湾成为前海重要的商务功能担当片区之一。
据统计，新增物业中合计48.82万平方米的办公需求量叠加甲级写字楼10.17万平方米的吸纳量，一方面，这意味着整体办公租赁需求疲软的状况或好于单纯甲级写字楼指标所显示的情况，另一方面，也揭示出在前几年租金快速上涨之后甲级写字楼所面临的竞争压力，而我们预计未来几年多样化的物业载体对甲级写字楼需求的分流仍将持续。