《粤港澳大湾区发展规划纲要》已发布半年有余，粤港澳大湾区未来发展的潜力和格局如何？大湾区住房是否面临可持续发展问题？破解之道在哪里？10月18日，由贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛在深圳举行，众多政商学界人士就湾区发展建言献策。专家分析称，打破城市边界，全方位的让生产要素快捷地流通起来，有助大湾区发展。
粤港澳大湾区房地产高峰论坛现场
打破城市边界 带动湾区发展
中国国际经济交流中心产业规划部部长王福强表示，与国外其他湾区相比，目前粤港澳大湾区是以行政手段倡导区域内的城市群融合在一起，并且广东九市与香港、澳门地区存在制度方面的差异。对此，王福强建议，在大湾区内，需通过顶层设计重新配置各大城市的资源，以最大程度地互补优势。
针对各个城市如何分工，白皮书建议，应该基于市场配置资源进行分工，鼓励城市之间进行良性竞争，真正形成融合发展的观念。以前受到行政主导的体制影响，区域、城市之间竞争形成同质化发展。目前湾区内各区域、城市需区别定位和经济发展优势，比如科技创新、金融、旅游会展等不同领域，形成优势互补。
中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹也指出，落实“房住不炒”要紧紧围绕是否在本地工作、落户，是否真正为改善、为居住需求买房子。是对住房房地产全产业链的需求，而非空口号。秦虹认为，结构性人口红利和改善性需求让房地产市场未来仍存在一定空间。中国社会将从“住有所居”逐步迈向“住有宜居”，房地产市场平稳发展对国民经济发展具有十分重要意义。
未来房地产需求空间巨大
“我国房地产市场已经从数量扩张进入质量提升和结构调整的新时代”，贝壳找房高级副总裁李文杰指出，粤港澳大湾区具有重要战略地位，其整体规划为区域地理空间重塑带来新机遇。贝壳找房不仅利用交易大数据洞察市场，从深层角度分析市场供求现状和未来走势，也希望通过挖掘数据深层价值，为区域经济规划与发展提出有力建议，为行业和社会带来更多价值。
贝壳找房高级副总裁李文杰发表演讲
他强调，未来房地产需求空间巨大，粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》显示，粤港澳大湾区将建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。
核心城市发展助力大湾区
“大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。
许小乐建议，盘活和利用好存量资源，允许宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品。“由于无法达到合租房在面积等方面的基本标准，床位产品仍游离在市场灰色地带。但对低收入群体而言，合租也依然无法将价格控制在他们所能承受的范围之内”，他建议，制定特殊标准，针对床位产品提供合法经营的制度规范，扶持蓝领公寓运营企业在工业和服务业集中区打造宿舍式床位产品。降低交易税费等摩擦成本，刺激存量供应，为中高收入家庭提供置业选择。
目前湾区城市的购房资质还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整，对核心城市寻找“外部供应”，尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住，促进港澳和内地的融合。“房住不炒”依旧是政策的主基调。未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。随着居住服务行业快速崛起，将形成一批包括家装、家政等在内的具有专业服务能力的服务阶层。伴随产业互联网，房地产的数字化程度进一步提升，同时围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。