9月4日，广东省政府发布关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府〔2019〕71号），以下简称“【2019】71号文”，该文对三旧改造项目各参与主体（开发商、被拆迁主体、政府等）最为重磅的消息是其中提到破除旧改僵局、消灭钉子户的两大意见：
01实行政府裁决和司法裁判
意思就是说达到该文规定的“三分之二”以上权利签署搬迁补偿协议后，原权利主体就可以申请政府裁决，并要求限期搬迁。该意见原文表述如下：
（九）强化行政司法保障。
16.实行政府裁决和司法裁判。“三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理；法律法规没有规定的，可积极探索政府裁决。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。
（1）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；
（2）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；
（3）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；
（4）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。
对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。县级以上人民政府进行裁决前，应当先进行调解。
按照该意见表述的条件，已实施或拟实施的项目，只要达到三分之二以上权利主体签署拆迁安置补偿协议，则项目基本都符合政府裁决和司法裁判的条件。
02打通市场主导与行政征收之间的路径
《指导意见》第18点：发挥政府补位作用。对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得第16点规定比例的原权利主体同意，但项目仍难以推进，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。市县级人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。
观点解析
无论是广东省三旧改造还是深圳市城市更新，碍于法律上对于行政征收必须以“公共利益”为前提的限制，以市场主导的旧改和更新的实施多年一直未有有效途径破解“拆迁僵局”，各项目也都出现大小不一的“钉子户”，花式解决钉子户的路径也层出不穷，不惜有开发商铤而走险触碰刑法去对付钉子户，但始终未有透明有效机制去平衡各方主体利益，广东省政府出台【2019】71号文在政策上释放明显信号，从上述两大途径去创新“钉子户的”解决机制，相信接下来各市均会以省政府意见为指导出台各市的解决意见，作为有立法权的深圳经济特区（国务院钦定的先行示范区，需要落实学校、医疗、保障房等各项民生任务坐实先行示范区的位置）不排除将以特区立法的形式出台经济特区更新条例，将行政征收手段融合到城市更新项目实施中。
在政策趋势利好的情况下，相信政府也会进一步规范三旧改造或者城市更新项目的实操流程，至于指导意见中政府裁决中搬迁协议的合理性如何界定？三旧项目由市场主导变为政府主导后是作为保障房还是商品房推向市场等都有待进一步观望。
