调控重回高密度
近期房地产调控政策出台密度再度上升。中原地产研究中心统计数据显示，今年4月以来，各地针对房地产出台调控措施累计超过60次。而3月份全国各地仅发布房地产调控政策15次。
从各地细则来看，4月上旬，合肥、广州等地的政策主要聚焦于公积金的规范使用以及公告供地计划，对市场尤其是购房者的预期影响不大。而4月下旬以来，尤其是住房和城乡建设部针对当前部分房价、地价波动幅度较大的城市下达了预警提示后，部分城市调控力度陡然加大。其中，长沙宣布从4月22日起，停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，该举动被视为向炒房者发出明确信号。石家庄全市暂停公积金贷款，并对离婚一年内的人士实施差别化信贷政策。“这些政策对市场的影响尤其是购房者的预期影响很大。”一位长沙房企人士表示。
张大伟表示，最近房地产调控预期再次出现变化。虽然很多城市还在发布人才吸引政策，但针对房地产调控的政策，在政治局会议再次重申房住不炒的背景下，调控收紧预期再起，对于购房者将有明显影响。另外，从多地政策来看，公积金政策收紧成为趋势。
“三稳”仍是主基调
针对此次苏州调控，尽管苏州市政府祭出了3-5年限售的重磅武器，但不少观察人士指出，本次调控力度低于预期，比如并未实施提升首付比例的信贷措施等，仅仅是对特定区域的一二手房屋进行限售。张大伟表示，这显示出保持市场稳定仍然是各地调控的主基调，稳地价、稳房价、稳预期，2019年预计这一政策取向将持续。
一位保利投顾研究院人士预计，房企融资监管可能再次趋紧，居民贷款端继续放松的可能性及幅度可能减小。监管层将持续关注房地产市场波动，“一城一策”贯彻实施、部分热点城市政策收紧微调或将持续。
而在北京、上海等一线城市，尽管3月出现了成交量上涨的“小阳春”现象。但记者走访多个中介门店了解到，在目前严格限贷以及高昂的交易成本之下，周期性需求释放后，北京房地产市场已经逐步呈现平稳状态，“小阳春”已基本无入夏可能。
“以北京为例，一般每年两会前后都有一波交易量的上涨，一部分是刚需进场，一部分是特定需求例如学区房集中交易。但从今年情况看，交易量的上涨并不足以带来成交价格的上涨，大多数交易都是降低挂牌价后成交。”北京某中介资深店长对记者表示，“一旦过了5月适龄儿童登记入学的期限之后，市场就会进入相对平稳的阶段，市场分化也就特别明显。例如，现在一些小户型学区房价格仍然比较坚挺，但优质学区房之外的二手房普遍都有议价空间。”