深圳新闻网讯 调控之下，不限贷不限购公寓产品成为不少投资客的心头好。数据显示，2018年深圳全市商业物业共计成交10705套，基本上和2017年的11233套持平。2019年第一季度，深圳低总价的优质公寓去化也比较理想。
近日，位于宝安石岩汇邦名都花园低调开盘，共备案360套，其中办公192套，户型建面约42-81㎡，均价约4.5万/㎡，单价区间在4.1-5万/㎡，总价区间在180-400万/套；商务公寓，168套，户型建面约42-99㎡，均价约3.9万/㎡，单价区间在3.7-4.2万/㎡，总价区间在166-397万/套。
汇邦名都花园，备案名为汇裕名都花园，是福田区的保障房项目，总户数8088套。项目位于宝安石岩街道龙大高速与横当岭一路交会处东侧，分为三期开发，总占地面积约11.5万平方米，总建面82万平方米，其中涵盖有45万平方米的福田区属人才保障房及7万平方米的集中式商业。
此项目开发商汇邦（深圳）置业有限公司，成立于1994年，注册资本600万美金，外商独资企业，公司前身主营光电器材、计算机软件、电力电子器件等。该公司是汇邦控股有限公司的全子公司，实质为香港周大福子公司。
户型：公摊 27.3% 42㎡ 小公寓无阳台
据现场销售介绍，开发商是无价拿地开发建设，政府给予3栋公寓办公高层作为回报，项目一二三期各有一栋，总楼层分别为31层、22层、37层，共1600套。目前，在售的是一期2栋A座。
项目一二三期已经封顶脱绿网，容积率5.21，视野有点密集。在售户型6种，分别为79㎡、67㎡、71㎡、42㎡、66㎡、81㎡，分西北，东南朝向，其中42㎡公寓全部是西北朝向，面向德政路；79㎡公寓分布在楼体两端，81㎡均为东南朝向。
2栋A座3梯 15户，有长长的公共走廊，公摊27.3%，稍高。 66 ㎡、67㎡、71㎡的小两房，各有一间暗房，无窗户； 42 ㎡公寓，实用面积30㎡，并无阳台。
汇邦名都花园42㎡公寓
以2005房为例，面积41.94㎡，总价1659650元，开发商给出99折优惠，折后1643054元，装修费另外签合同， 3000元/㎡，打5折后62910元。公寓贷款10年，首付50%，该套房首付加上装修费共计885964元，贷款82万，商贷利率上浮10%，月供8850元。
现场销售人员透露，由于交通和区域配套限制，目前该片区42平公寓大概能租2000元/月。此外，开发商统一口径，对外称19楼以下会整体打包出售，现在只销售19楼以上的产品。但目前，规土委信息显示，42㎡的1504房已经签预售合同。
图片来源：规土委官网
交通有待改善 车位配比低
汇邦名都花园总户数8088套，车位4260个，车位配比52%，以后停车将会是一大问题。
项目位于龙大高速和机荷高速交汇处东北边，从水朗收费站驶出高速，右转进入德政路，即可到达项目。开车去光明、北站、福田等地相对方便，但高峰期福龙路，布龙路会比较堵。
石岩目前在建地铁有6号线、13号线，项目与这2条线有一定距离，与6号线石岩站直线距离2公里。
公共交通方面，项目正对面有惠科正门站，途径线路有4条，其中M579线路可直接去深圳北站（约45分钟）、上梅林（约75分钟）；高快巴士28可去市民中心、福田高铁站。
据了解，开发商将引入优点巴士，无缝接驳周边地铁站，届时，长线联通科技园、车公庙、大剧院等城市核心站点，但具体什么时候运营还没有时间点。
配套不足 周边厂房林立
目前，片区配套还不完善，周边工业园、工厂和旧村较多，无大型购物，无成熟医院，距离宝安区石岩人民医院、深圳市龙华区妇幼保健中都有一定距离。此外，宝安公寓无法申请入学。
目前，石岩街道约有11个旧改项目，超10万平以上旧改体量的有4个项目。其中两个住宅项目，分别为宏发的“官田工业区旧改”和京基的“上下屋及田心旧村片区城市更新单元”，但整个片区就改进度缓慢。
据了解，项目自带商业建筑面积整体约有7万平方米，包括美食街、快时尚潮流、影院、超市、文化创意等业态，这将在一定程度上满足业主需求。
片区有待发展
汇邦名都花园紧邻大浪时尚创意小镇，大浪时尚创意小镇是深圳九大产业集聚基地和龙华六大重点片区之一，核心区规划总建筑规模约为582.7万平方米，目前政府已累计投资达100多亿。
此外，未来石岩街道将以“两片区两带”规划为引领，重构城区发展空间。其中石岩东片区主要包括水田、石龙社区，面积5平方公里，依托外环路以及德政路产业、交通优势，搭建“石岩外环-德政”产业发展脊梁，打造以高端装备制造、绿色低碳、新材料等战略性新兴产业为主导的智慧街区。
总的来看，整体片区规划不错，落实还需时日。如果短期投资，汇邦名都花园并不是优选，公寓限售5年，部分户型一般，周边小产权房居多，出租回报率一般，短期内价值提升有限。（文/圈圈）