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置业观点 | 市场回暖 趋势不变

置业观点 | 市场回暖 趋势不变

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人工智能朗读:

近日,深圳多家银行首套房贷利率再度下降,交行首套上浮5%!

据最新数据显示:相比 2018 年 12 月,深圳约 17 家银行首套房贷利率均有下调,其中,花旗银行下调最低,至上浮  4%  ,中国银行  (3.890, -0.04, -1.02%)  、工商银行  (5.760, -0.09, -1.54%)  、 建设银行  (7.200, -0.13, -1.77%)  、交通银行  (6.570, -0.12, -1.79%)  、汇丰银行、渣打银行等  6  家银行首套房贷利率下跌至上浮 5%  。

首套房贷利率下降对楼市来讲,最大的影响是购房成本降低了,确实能给购房者带来实质性的利好。但这是否就意味着,市场开始回暖?

对于深圳这一波房贷利率的松动,有业内人士认为,房贷利率上半年或许会持续宽松,但下半年如何仍需看调控力度。而对于近期已有回暖迹象的深圳楼市而言,短期内房贷利率的下调的确会有一定的促进作用,但更多属于  “  锦上添花  ”  ,而非主因。

长期而言之,楼市走向的真正决定因素,主要还是在于市场需求作用下的大趋势。

在今年开年抢房的楼盘中,却大多数是公寓的身影  ——  华润瑞府、传祺景苑、佳兆业  E  立方  ……  一手住宅的销售反而没有这么亮眼。

与其说这是作用于高佣下中介的功劳,不如立足根本从市场反响看市场大局趋势。我们先结合2018年的一手房成交数据看:

去年公寓成交top10的楼盘,在销售套数上也全面超越了住宅,金地龙城中央以成交1376套夺得销冠(2018年住宅销冠是一成中心,成交1245套)。据中原研究中心数据显示,  2018年深圳楼市共成交18384套公寓,成交面积同比上涨9.03%  ,相较2016年将近涨了一倍。


(数据来源:深圳市房地产信息网)


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公寓在去年如此严苛的政策下,市场热度依然不减,究其原因,还是强劲的购买力在支撑。对于深圳这座城市来说,还有其自身的独特性:

◈    买住宅的购房资格太珍贵了,要满  5  年社保,很多人等不了,谁知道  5  年以后的房价是什么样呢?

◈    限售5年,新供应土地上的公寓只租不售。那就意味着,5年以内的公寓可出售的二手房源数量将减少,同时,市面上一手公寓会绝迹。所以,只能说且买且珍惜;

◈    深圳本来就是一座非常有活力一线城市,从  GDP  增速、人口净流入数量等指标来看,城市发展后劲十足,这对资本具备很强的虹吸效应(像华润瑞府就有很多外地壕购买);

◈    深圳总共  1997  万平方公里的土地面积,今后也不允许填海,土地作为不可再生资源相当稀缺,而建在好地段上的优质物业更是稀缺中的稀缺。

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理论上来说,拥有一套深圳的房产,从长远来看,一定是具备强保值性且有投资价值的。但就目前政策来说,在限售未放松的形势下,购买公寓投资方向已经由之前的短期投机转变为长持投资。那么,对于投资标的的物业,必然是有更高的要求:

一看  地段。不仅看现状,作为 5 年以上长周期,更要特别关注未来的区域规划;

二看  区域产业。产业定位决定了未来这个片区的人群结构及数量;

三看  交通。主要关注的是地铁及主干道路网。

四看  价格。公寓这类偏投资的产品,一定要考虑投入产出比,入手价格有明显优势、入手时间段的贷款利率低,将来在出手时才能利润最大化。

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对应这些投资要点,作为2018年深圳公寓销冠的金地龙城中央,又有着怎样的冠军因素呢?

a.  地段

十馆一城堪比福田市民中心,800 ㎡旧改再造新城

当你闲来逛逛万科广场,就会由衷感慨龙岗这几年的发展速度。从之前行走在龙岗大道上都看不到几个人,到每逢周末  15  万平建面的大商场到处排队,不过区区五六年时间!

这个区域聚集了龙岗区政府、万科天誉为代表的几大高端小区、去年新建及正式运营的  “  红立方  ”三馆一城(包括科技馆、艺术馆、少年宫、深圳书城龙岗书城),以及2月份复批的700米高的世贸,此外还有龙岗大剧院、文化馆、城市规划展厅、图书馆、影城等十余座场馆。等全部建成投入使用以后,堪比福田市民中心,届时人口密度更大。



与此同时,金地龙城中央自带约4万平米的集中式商业,加上现有的万科广场(约15万平米)、世贸中心(约4万平米)、万科里(约4万平米)商业,未来商业体量可达到27万平米。

金地龙城中央所在区域,作为中心城核心区域,也吸引了大量品牌开发商进驻。除了金地之外,还有万科、恒大、星河、保利、合正、和昌、恒裕等近十家开发商,涉及的城市更新面积达到800万㎡。金地龙城中央所在的龙岗大道南片区则是重点更新区域,合正、华策、龙腾均在附近有大体量的城市更新项目,金地龙城中央作为首批入市新盘,无疑,后期会吃一波城市更新的红利。


(  金地龙城中央周边旧改  )


b.  区域定位

深圳新地标,国际大学城日趋成熟

龙岗区作为 “  东进战略  ”的重要发展区域之一,近两年发展迅猛。  2018年,龙岗区首次以 4287.86亿元的GDP超越福田区GDP,已经连续两年排名全市第二,并且以11%的GDP增速排在深圳各区域首位。

龙岗区GDP增速惊人的背后,离不开龙岗的产业布局,除了坂田的华为和天安云谷外,还有龙岗中心城的宝龙高新园区、阿波罗未来产业园、天安数码城、大运软件小镇、启迪协信科技园、益田硅谷新城等产业园区。

其次,今年2月,位于龙岗中心城的世茂深港国际中心,已拿到正式建设批复,并确定了主楼高度确定为  700  米,未来将成全国第一高楼,这足见政府对龙岗中心城的重视程度,以及对发展龙岗产业的决心。深港国际中心也将起到很大的  “  虹吸效应  ”  ,吸引高规格企业及人才进驻龙岗中心城。



深圳政府计划五年内斥资130亿,打造深圳国际大学城,以国际化高等教育为引领、产学研一体化的科技创新中心,未来至少可增加10万名创新创业高端人才。目前龙岗国际大学城已有港中大、北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学等名校在此办学。



c.  交通

3  轨串联、双地铁口通达全市

龙岗中心城共计运营及规划的地铁线路达到  4  条线路,分别是  3  号线(已运营)、东部快线  14  号线(在建中,  11  站可达福田岗厦北)、  16  号线(在建中)、  31  号线(规划中),而邻近金地龙城中央的龙城广场地铁站,是  3  号线及  31  号线的转乘站,届时  31  号线开通后,金地龙城中央将会成为双地铁物业。


(  金地龙城中央周边地铁分布图  )

d.  价格

核心区地铁公寓的蓝筹股

金地龙城中央能取得  2018  年销售冠军的一个重要原因,是性价比优势非常突出。因政府限价,项目三期精装公寓均价仅为 3.36  万 /平米,主力面积是 64㎡两房,  77㎡三房,总价200万起就可以买到中心地段的品质住房,上车门槛非常低。

对比目前深圳在售的部分近地铁,且位于片区核心地位的一手公寓中,金地龙城中央是非常具备升值潜力的一类固定资产。目前片区内地铁及旧改价值还未完全兑现,相对已成熟片区福田、南山均价动辄 10万 +的公寓来说,金地龙城中央的增值空间更大。


e.  产品

带燃气和阳台的类住宅产品,宜居性受热捧

作为长期投资标的,公寓产品是否宜居,长期来说影响到未来转手的难易程度,短期也决定租金收益的高低。金地龙城中央目前在售的产品是带装修的64平米两房及77平米的三房,户型方正无暗角,每种户型都带有生活阳台,还自带燃气和独立厨房,几乎和住宅类产品无二致。


(  金地龙城中央  64平及77平户型图  )


装修上细节把握也很到位:如厨房推拉门用嵌入式轨道,没有凹槽,更易清洁;卫生间为 1.5卫,洗漱区和淋浴区相互独立;洗漱区配有收纳镜柜,玄关柜和主卧衣柜做成顶天立地式提升收纳空间。


(77㎡三房样板间装修细节  )


值得一提的是,龙岗区一向以景观环境上佳为人称道。金地龙城中央周边更是被四大公园环绕,分别是龙城公园、龙潭公园、龙岗植物园、八仙岭公园。更难得的是,金地龙城中央门口便是龙岗的母亲河  ——  龙岗河(前段最宽处达  500  米),以及  1.3  万㎡河岸中央公园,景观风水俱佳楼下就有亲水资源,这种生活是很多居住在城市的人所向往的。


(项目旁龙岗河实拍图)





[责任编辑:田晨夕]