近日，深圳多家银行首套房贷利率再度下降，交行首套上浮5%！
据最新数据显示：相比 2018 年 12 月，深圳约 17 家银行首套房贷利率均有下调，其中，花旗银行下调最低，至上浮 4% ，中国银行 (3.890, -0.04, -1.02%) 、工商银行 (5.760, -0.09, -1.54%) 、 建设银行 (7.200, -0.13, -1.77%) 、交通银行 (6.570, -0.12, -1.79%) 、汇丰银行、渣打银行等 6 家银行首套房贷利率下跌至上浮 5% 。
首套房贷利率下降对楼市来讲，最大的影响是购房成本降低了，确实能给购房者带来实质性的利好。但这是否就意味着，市场开始回暖？
对于深圳这一波房贷利率的松动，有业内人士认为，房贷利率上半年或许会持续宽松，但下半年如何仍需看调控力度。而对于近期已有回暖迹象的深圳楼市而言，短期内房贷利率的下调的确会有一定的促进作用，但更多属于 “ 锦上添花 ” ，而非主因。
长期而言之，楼市走向的真正决定因素，主要还是在于市场需求作用下的大趋势。
▼
在今年开年抢房的楼盘中，却大多数是公寓的身影 —— 华润瑞府、传祺景苑、佳兆业 E 立方 …… 一手住宅的销售反而没有这么亮眼。
与其说这是作用于高佣下中介的功劳，不如立足根本从市场反响看市场大局趋势。我们先结合2018年的一手房成交数据看：
去年公寓成交top10的楼盘，在销售套数上也全面超越了住宅，金地龙城中央以成交1376套夺得销冠（2018年住宅销冠是一成中心，成交1245套）。据中原研究中心数据显示， 2018年深圳楼市共成交18384套公寓，成交面积同比上涨9.03% ，相较2016年将近涨了一倍。
（数据来源：深圳市房地产信息网）
1
公寓在去年如此严苛的政策下，市场热度依然不减，究其原因，还是强劲的购买力在支撑。对于深圳这座城市来说，还有其自身的独特性：
◈ 买住宅的购房资格太珍贵了，要满 5 年社保，很多人等不了，谁知道 5 年以后的房价是什么样呢？
◈ 限售5年，新供应土地上的公寓只租不售。那就意味着，5年以内的公寓可出售的二手房源数量将减少，同时，市面上一手公寓会绝迹。所以，只能说且买且珍惜；
◈ 深圳本来就是一座非常有活力一线城市，从 GDP 增速、人口净流入数量等指标来看，城市发展后劲十足，这对资本具备很强的虹吸效应（像华润瑞府就有很多外地壕购买）；
◈ 深圳总共 1997 万平方公里的土地面积，今后也不允许填海，土地作为不可再生资源相当稀缺，而建在好地段上的优质物业更是稀缺中的稀缺。
2
理论上来说，拥有一套深圳的房产，从长远来看，一定是具备强保值性且有投资价值的。但就目前政策来说，在限售未放松的形势下，购买公寓投资方向已经由之前的短期投机转变为长持投资。那么，对于投资标的的物业，必然是有更高的要求：
一看 地段。不仅看现状，作为 5 年以上长周期，更要特别关注未来的区域规划；
二看 区域产业。产业定位决定了未来这个片区的人群结构及数量；
三看 交通。主要关注的是地铁及主干道路网。
四看 价格。公寓这类偏投资的产品，一定要考虑投入产出比，入手价格有明显优势、入手时间段的贷款利率低，将来在出手时才能利润最大化。
3
对应这些投资要点，作为2018年深圳公寓销冠的金地龙城中央，又有着怎样的冠军因素呢？
a. 地段
十馆一城堪比福田市民中心，800 ㎡旧改再造新城
当你闲来逛逛万科广场，就会由衷感慨龙岗这几年的发展速度。从之前行走在龙岗大道上都看不到几个人，到每逢周末 15 万平建面的大商场到处排队，不过区区五六年时间！
这个区域聚集了龙岗区政府、万科天誉为代表的几大高端小区、去年新建及正式运营的 “ 红立方 ”三馆一城（包括科技馆、艺术馆、少年宫、深圳书城龙岗书城），以及2月份复批的700米高的世贸，此外还有龙岗大剧院、文化馆、城市规划展厅、图书馆、影城等十余座场馆。等全部建成投入使用以后，堪比福田市民中心，届时人口密度更大。
与此同时，金地龙城中央自带约4万平米的集中式商业，加上现有的万科广场（约15万平米）、世贸中心（约4万平米）、万科里（约4万平米）商业，未来商业体量可达到27万平米。
金地龙城中央所在区域，作为中心城核心区域，也吸引了大量品牌开发商进驻。除了金地之外，还有万科、恒大、星河、保利、合正、和昌、恒裕等近十家开发商，涉及的城市更新面积达到800万㎡。金地龙城中央所在的龙岗大道南片区则是重点更新区域，合正、华策、龙腾均在附近有大体量的城市更新项目，金地龙城中央作为首批入市新盘，无疑，后期会吃一波城市更新的红利。
b. 区域定位
深圳新地标，国际大学城日趋成熟
龙岗区作为 “ 东进战略 ”的重要发展区域之一，近两年发展迅猛。 2018年，龙岗区首次以 4287.86亿元的GDP超越福田区GDP，已经连续两年排名全市第二，并且以11%的GDP增速排在深圳各区域首位。
龙岗区GDP增速惊人的背后，离不开龙岗的产业布局，除了坂田的华为和天安云谷外，还有龙岗中心城的宝龙高新园区、阿波罗未来产业园、天安数码城、大运软件小镇、启迪协信科技园、益田硅谷新城等产业园区。
其次，今年2月，位于龙岗中心城的世茂深港国际中心，已拿到正式建设批复，并确定了主楼高度确定为 700 米，未来将成全国第一高楼，这足见政府对龙岗中心城的重视程度，以及对发展龙岗产业的决心。深港国际中心也将起到很大的 “ 虹吸效应 ” ，吸引高规格企业及人才进驻龙岗中心城。
深圳政府计划五年内斥资130亿，打造深圳国际大学城，以国际化高等教育为引领、产学研一体化的科技创新中心，未来至少可增加10万名创新创业高端人才。目前龙岗国际大学城已有港中大、北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学等名校在此办学。
c. 交通
3 轨串联、双地铁口通达全市
龙岗中心城共计运营及规划的地铁线路达到 4 条线路，分别是 3 号线（已运营）、东部快线 14 号线（在建中， 11 站可达福田岗厦北）、 16 号线（在建中）、 31 号线（规划中），而邻近金地龙城中央的龙城广场地铁站，是 3 号线及 31 号线的转乘站，届时 31 号线开通后，金地龙城中央将会成为双地铁物业。
d. 价格
核心区地铁公寓的蓝筹股
金地龙城中央能取得 2018 年销售冠军的一个重要原因，是性价比优势非常突出。因政府限价，项目三期精装公寓均价仅为 3.36 万 /平米，主力面积是 64㎡两房， 77㎡三房，总价200万起就可以买到中心地段的品质住房，上车门槛非常低。
对比目前深圳在售的部分近地铁，且位于片区核心地位的一手公寓中，金地龙城中央是非常具备升值潜力的一类固定资产。目前片区内地铁及旧改价值还未完全兑现，相对已成熟片区福田、南山均价动辄 10万 +的公寓来说，金地龙城中央的增值空间更大。
e. 产品
带燃气和阳台的类住宅产品，宜居性受热捧
作为长期投资标的，公寓产品是否宜居，长期来说影响到未来转手的难易程度，短期也决定租金收益的高低。金地龙城中央目前在售的产品是带装修的64平米两房及77平米的三房，户型方正无暗角，每种户型都带有生活阳台，还自带燃气和独立厨房，几乎和住宅类产品无二致。
( 金地龙城中央 64平及77平户型图 )
装修上细节把握也很到位：如厨房推拉门用嵌入式轨道，没有凹槽，更易清洁；卫生间为 1.5卫，洗漱区和淋浴区相互独立；洗漱区配有收纳镜柜，玄关柜和主卧衣柜做成顶天立地式提升收纳空间。
(77㎡三房样板间装修细节 )
值得一提的是，龙岗区一向以景观环境上佳为人称道。金地龙城中央周边更是被四大公园环绕，分别是龙城公园、龙潭公园、龙岗植物园、八仙岭公园。更难得的是，金地龙城中央门口便是龙岗的母亲河 —— 龙岗河（前段最宽处达 500 米），以及 1.3 万㎡河岸中央公园，景观风水俱佳楼下就有亲水资源，这种生活是很多居住在城市的人所向往的。
（项目旁龙岗河实拍图）