招商蛇口公司总部办公地，位于南山区蛇口兴华路6号南海意库。 深圳商报记者 傅盛宁 摄
深圳商报记者 傅盛宁
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（股票简称招商蛇口，代码001979）今年业绩增长超预期的原因是什么？公司今年继续大手笔拿地，主要出于什么考虑？公司的拿地和运营模式有何独到之处？公司对未来5至10年房地产市场有什么样的判断……
带着以上问题，记者近日走进这家令人关注的企业。
业绩超预期缘于股权债权转让
二季报显示，招商蛇口在社区开发与运营行业营收176.70亿元，占主营业务比为84.20%；其次为园区开发与运营行业，占比14.55%。这两项业务的毛利率高达44.24%和33.42%。这家公司的股票9月17日至21日这一周涨幅达到12.32%，成交额多日排在深市前10名之内，被资金高度关注。
以房地产开发为主业的招商蛇口上半年净利润增长超九成。半年报显示，公司实现营业收入209.88亿元，同比增长6.60%；实现归母净利润71.17亿元，同比增长97.54%。公司实现签约金额750.96亿元，同比增长39.86%。
招商蛇口总经理许永军表示，上半年实现归母净利润增长超预期，主要有两个原因：双玺等高毛利项目进入结算周期，带动公司结转毛利同比增加约32亿元；报告期内京沪三项资产整体转让收益增加。2017年11月，公司向Super Alliance Real Estate PartnersL.P.（公司持有其20%权益）转让上海招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦三项资产相关的股权及债权，今年一季度完成交割，可贡献处置资产收益39.8亿元，扣除企业所得税后对利润的贡献可达29.8亿元。公司一季度归母净利润就达57.8亿元，二季度净利润增长相对平稳。
今年继续大举收并购
就在上半年各地土地流拍近800宗，很多地产商拿地偏于谨慎的同时，招商蛇口的土地储备却在增加。据介绍，招商蛇口基于公司自身的优势，仍然看好公司未来在房地产开发上的前景，因此依然积极拿地，但拿地的方式与其他地产商有所不同。
今年上半年，公司保持较快的拿地节奏，总计新增土地面积339.5万平米，总地价603.5亿元。拿地金额占销售金额的比例接近80%。公司充分发挥自身多元化拿地优势，加大兼并收购力度，特别是同地方国企和央企的合作。落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目。上半年公司收购招商局漳州开发区有限公司78%的股权，成为第一大股东。招商漳州拥有土地面积总计777.5万平方米，其中住宅用地约85.7万平方米，商业用地约95.6万平方米，港航物流用地约249.9万平方米，可复制招商蛇口“前港-中区-后城”经典模式。
公司新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市，其中湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果，在布局全方位港口生态圈的同时，补充了优质的土地资源。
招商蛇口2018年继续大举进行收并购，1月招商蛇口收购东风汽车下属公司东风房地产80%的股权；2月招商蛇口宣布收购浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权，从而进一步提升公司在相关区域的市场竞争力。
上半年整体来看，招商蛇口拿地呈高速扩张势态，非市场化拿地能力加速兑现。
与各地合作实现规模化扩张
招商蛇口在规模化扩张方面的特殊性更值得关注。2018年5月，招商蛇口以85.53亿元完成收购招商漳州78%股权，增加了丰富的园区资源储备。资料显示，截至2017年底，招商漳州及其控股子公司拥有产权的、正在进行一级开发或已完成一级开发尚待实现收益的土地面积为11662亩（其中双鱼岛3376亩）。
通过招商漳州与公司在厦门、漳州已有布局的战略协同，公司可以分享漳厦同城政策区位优势，提前锁定海西板块未来发展红利。
以蛇口为产业新城基地，公司招商蛇口上半年与地方政府合作，围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目。报告期内，招商蛇口重点跟进10余个产业新城项目。其中，粤东新城项目取得重大进展；苏州金融小镇底价获取首期用地；常熟琴湖项目签订多层级合作协议推动项目落地；湛江智慧城项目完成前期研究，联合工作组的各项工作推进顺利。此外，公司协同拓展了以北京大兴黄村镇项目、郑州卢森堡项目、太原小店区项目为代表的数个产业新城项目。
在深圳本地，招商蛇口在太子湾、会展湾、前海三大重点项目稳步推进。太子湾片区，商务广场完成主要建设，预计下半年可以正式入伙；人才公寓处于主体施工中，预计下半年主体结构封顶；国际学校项目方案已经上报，等待审核批复。
多元化发展长租公寓等业务
公司不仅仅专注于房地产开发销售，逐步从销售模式向持有运营模式转型、从单一业态开发向综合开发转型。近年招商蛇口加快涉足长租公寓新业务。在精耕深圳市场的基础上，落地北京、上海、重庆、南京、杭州等8个一二线城市。
据长租公寓业务部门介绍，今年二季度，公司新增13个长租公寓项目（24.1万平方米/5134间），合计在全国布局长租公寓近2万间，管理规模总计约90万平方米。大健康脱孵入实，公司从“养老、医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务，广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心，已于2月2日、3月30日相继开业。
另外，招商蛇口保持较强的融资能力。2018年上半年，招商蛇口继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级，顺利发行公司债券70亿元；近期陆续发行两期超短期融资券（270天和180天），总额合计40亿元。截至6月底，公司的综合资金成本为4.87%。
谈及行业的未来，招商蛇口总经理许永军表示：“未来房地产业将不再是货币的蓄水池，而是人民美好生活的承载者。这也正是市场对招商蛇口这家公司的期待。”