9月26日（下周三），深圳将出让3宗住宅用地，这是深圳今年以来第二次集中推住宅用地，也是近6年以来推出最多住宅用地的一年。包括这3宗在内的，已招拍挂了7宗，而去年仅为1宗。
此次的3宗用地，分别位于龙华福城街道、光明观光路和大鹏坝光，都设置了最高限制地价。其中位于光明和大鹏的为“只租不售”地块，龙华的为普通商品房地块。
截止至2018年9月，近6年来深圳招拍挂的住宅用地总共20块，平均每年4块不到。相比商业、工业及新型产业地块，深圳新增住宅用地极为稀缺。其中龙华区占了其中5块，年度“地王”项目也主要位于龙华区。
这说明在新增住宅用地短缺的行情下，由于地理位置较优，龙华的住宅土拍市场向来火爆，房地产开发商对其关注度颇高。
当然，近几年龙华地块主要集中在上塘、白石龙等新城区域，土地价值高有一定的客观条件。
而A914-0305位于传统的观澜区域，近几年没有住宅土地出让，市场可能会存在一定的迟疑。但结合地块的综合要素和深圳新增住宅紧缺的环境来看，仍会有较高的关注度和可塑性。
另外，从2017年开始，深圳开始供应只租不售及限售5年的住宅用地，目前为止，已经陆续推出了6宗只租不售住宅用地，普通商品住房地块仍旧稀缺。由于条件限制，只租不售地块基本定向给了深圳安居集团。实际可售地块仍然极少，A914-0305可以说是今年内首宗限制最宽松的地块。
因此，位于龙华福城的A914-0305将更受市场关注，而且，该地块的综合要素不错，老牛带大家详细看看。
A914-0305地块位置及周边环境
A914-0305位于龙华区福城街道，东临观澜大道，北接合正观澜汇社区；与在建地铁4号线北沿线“茜坑站”地铁口接驳；西侧距离龙华区政府办公用地约500米。
通过环观南路、观澜人民路与龙观快速路、梅观路连接，并且有多条快速通道与市区联系。预计2020年后，与福田中心区的通勤时间大概为40-60分钟。
最大的交通配套亮点应是地铁4号线北沿线（在建，预计2020年通车运营）茜坑站地铁口。
A914-0305原为工业厂房，目前其地面的构筑物已清空。
以观澜大道为界，地块所在的西侧现状主要以工业厂房为主，建筑低矮，且缺乏有序的规划，微循环交通路网也尚不完善；而地块的东侧是观澜的新中心区域，以居住、相关的市政配套等用地属性为主，生活、商业、休闲氛围比较浓厚，较为宜居之地；
北侧紧挨新开发的商住综合体观澜汇一期，继续往北是观澜的传统老中心区，居住集中，且混合相等量的工业厂房；南侧也是工业厂房为主，是通往龙华北站商务区、福田等区域的主要方位。
A914-0305基本参数和要求
A914-0305公告用途为二类居住用地，土地性质是商品性，按照深圳楼市新规，该地块自取得套房不动产权证之日起3年内不得转让。土地面积为15324.39㎡，规定计容的总建筑面积不大于61010㎡，容积率≤3.98。
最高限制地价11.7亿元，并且采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。
竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的人才住房或公共租赁住房面积，住宅总建筑面积不变，按移交人才住房或公共租赁住房面积最多者得的原则确定竞得人。
土地利用要求：
1、地下车库、设备用房、民防设施、公众通道，不计容积率；
2、建筑物退红线：临观澜大道退红线须满足轨道安全保护区及《深圳市城市规划标准与准则》相关要求，其余各侧按高度24米以上部分≥12米，24米及以下部分≥6米控制；
3、本地块进入深圳市轨道交通4号线北延段轨道安全保护区，用地单位申报《建设工程方案设计（初步设计）核查》前，须与地铁（铁路）建设运营单位就本项目方案设计成果进行充分沟通，并需在办理本地块《建设工程规划许可证》前取得地铁（铁路）建设运营单位的书面意见；
4、本地块与深圳市轨道交通4号线北延工程广场西站项目选址冲突（现站名茜坑站，深规土选LA-2015-0130号）重叠408.19平方米，重叠部分全部位于4号线北延段轨道安全保护区范围内；在该范围内，项目单位需无条件允许轨道设施建设；
5、本地块在后续建设、运营管理中，应处理好与轨道线的关系，做好降低噪音等环保工作；
6、本地块位于地质灾害高易发区，用地单位须按危险性评估报告的结论采取相应的地质灾害防治措施。
项目建成后要求：
1、公共租赁住房产权归政府，竞得人建成后无偿移交，由龙华区住房和建设局与乙方签订监管协议，并负责监管、接收、运营；
2、公共配套设施产权按相关规定移交；
3、商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修；
4、项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。
地块周边整体定位
A914-0305大致在龙华区行政版图的正中间区位，且坐落于龙华区及深圳的发展中轴带上。
西侧为九龙山科技片区、东侧为鹭湖科技文化片区，包含观湖生态文化片区，并通过地铁4号线和梅观路，与龙华现代商贸片区及北站商务中心片区强联系。
九龙山科技园：将与北边的苹果小镇、东边的福民北强强联手，形成产业联动、产城融合的格局。
目前，片区处于发展起步阶段，上位规划尚未稳定，主要是做好土地整备、征地拆迁及所有土地的清查清理工作，同时，还在开展空间统筹规划研究，准备申报市级重点区域。
鹭湖科技文化：在深圳新一轮的城市总体规划修编中，将该片区与平湖共同打造为3个专业化的城市副中心之一，努力培育成为新的市级中心。
以观澜高新技术产业园、锦绣科学园作为基础，新增10万平方米的产业园区用地，打造成为龙华的重要门户，带动片区发展。
A914-0305在福城街道和观湖街道的交汇处，大致由观澜大道为分界线。
根据法定图则所示，A914-0305所在的片区为“观澜中心西片区”，东侧接壤的是“观澜新中心片区”。
观澜中心西片区：以产业用地为主，重点发展“九龙山科技园”和“华润苹果小镇”。可谓A914-0305带来产业人群，提升土地和物业价值。
观澜新中心片区：以居住、商贸、行政、文体等综合城区属性。可谓A914-0305带来丰富多元的生活配套。
片区整体规划
城市更新规划：
区域内的旧改主要分布在观澜大道沿线和龙观快速路沿线，及两条大道的围合区域内。在旧改项目的加持下，片区的发展具有较大的潜力与爆发空间。九龙山科技片区已确定纳入统筹规划，大批量旧式的厂房将面临改造，也对地块及区域发展带来提振。
旧改开发主体包括万科、卓越、鸿荣源、华润、宏发等知名本土房企。
商业配套：
A914-0305在观澜的新旧中心交界地，商业配套丰富，业态组合多元；紧邻的观澜汇一期，拥有约5.7万㎡的购物中心；其它新型mall主要沿着在建地铁4号线北沿线布局，其中观澜湖高尔夫的MH mall体量最大，建面约30万㎡，品牌荟萃。
市政配套：
A914-0305的东侧，围绕着观澜世纪广场，即区政府所在地附近，有目前片区比较集中的市政配套。而新的文体设施规划主要在横坑水库北面，以及地块东北面约2.7公里距离外的大水坑片区内。
区域商品房住宅社区现状
A914-0305周边是区域目前商品住宅相对集中的，近几年区域的新盘项目也主要诞生于周边，并且沿着地铁4号线北沿线及站点布局。包括观澜汇、华盛观荟、金洪观荟、阳基御龙山、佳华领域广场、深业泰然玫瑰苑、奥宸观壹城等，均为近2-4年新入市的住宅社区新盘。
目前，龙华区全区整体二手房成交均价约5.1万/㎡。而大观澜区域（包含福城街道）的二手房挂牌价格约3.8-5万及以上。近几年新入市的新盘，则维持在4.5万/㎡左右，整体价格较为稳定，分化情况并不明显。
从现有的社区户型区间来看，区域内商品房住宅主要书建面75-150㎡的2-4房，与深圳主流家庭住房需求相吻合。适合入市门槛相对低的首套房的刚性需求以及基础的改善型需求。目前，而小户型及超大面积段户型较为缺乏。
综述：
1、A914-0305 位于龙华区中轴发展带，且位于龙华区规划的六大重点片区九龙山片区及观湖科技文化片区之间，是龙华区重点打造的观澜新中心区域；
2、地块与地铁4号线北沿线茜坑地铁站相邻，未来地块的建筑将以地铁站相连接，是不折不扣地地铁口上盖物业；
3、深圳土地新增供应短缺，可出售不限制住宅更为稀缺（不限制“只租不售”，但需配置公租房），A914-0305具备较好的开发条件；
4、龙华观澜区域的商品房住宅处于发展到成熟的阶段，区域商品房均价约4-5万/㎡，价格未完成分化，地块打造方面有较大的可塑性。
