D+国际青年社区采用的是仿集装箱的外立面，其定位是青年创业者联合办公的产业园区。 南方日报记者 叶志文 摄
洗衣机厂、纺织厂、酱油厂，中山最早的一批工业园区，散落在城区各处。随着城市化的到来，制造环节逐步外迁，这时位于中心城区的老厂房却缺乏一个好的形态去适应这种城市转型。
回顾过去几年中山主城区乃至镇区的“三旧”改造项目，开发商对于旧厂房的改造，大多都以推倒重来的方式进行，最终以写字楼、商业综合体等业态出现，这些动辄数十万平方米的项目，加上重复的业态，让中山商业出现了供过于求的苗头。
然而，这种状况正在发生改变。近期，一批通过旧厂房重新包装设计、极具文化特色的产业园项目，受到市场青睐。全新的厂房改造生态，除了激活存量土地，还对产业转型、城市升级、环境改造等起到促进作用。
现场
老厂房忙变身
“一应俱全，拧包入住，马上开工！”近期在东区广珠公路42号一旧厂房区，出现了一个大型“集装箱”，它的外形与宣传语一样吸引眼球：仿集装箱的外立面错落有致，以黄黑间色为基调，采用工业风的元素，周边外墙辅以街头涂鸦；室内以铁板和混凝土为底，极简的设计和充足的采光现代感十足——这就是D+国际青年社区。
项目负责人张永照介绍，整个社区建筑面积过千平方米，内部分为公共办公区和公共配套区两大部分，面积不算大但五脏俱全：阶梯路演厅、会议室、书吧、游戏厅、健身区域等一应俱全。值得一提的是，这个社区的科技元素，刷脸或凭指纹进入、大厅棚顶是电动天幕、办公桌还能自动升降。
这个项目原址是中山毛纺厂，三个月前，仍是破烂不堪的废弃厂房，经过改造摇身一变成了中山少见的青年创业社区。
在东区大鳌溪村，另一个旧厂房改造项目也进行得如火如荼。“两栋旧宿舍楼，在这个月底就可以让租户进场装修。8个大型车间虽然现在还未成型，但是几个月后，这里会变成为中山乃至珠三角首个以中式传统文化为主题的科技产业园。”中山市匠心文化发展管理有限公司（以下简称“匠心文化”）的总经理任鹏告诉笔者。
任鹏介绍，这个名为“东城里”的项目将打造成一个以大数据服务平台为核心，融入中式建筑风格的现代化产业园。“东城里”占地约40亩，建筑面积超30000平方米，今年3月匠心文化与厂区业主大鳌溪村经联社签订了15年的租约。
从规划效果图看，项目采用岭南建筑风格，在园林景观设计上，结合中山本土文化，融入当地的人文风貌、小品和植物等，在道路设计上还采用了传统礼仪中的“下马石”以及“仁、义、礼、智、信”等，弘扬和展示中华传统文化。
相比起一般旧城改造项目的推倒重来，“东城里”招商运营总监李永浩说，项目更加倾向于在现有厂房的基础上进行改造，充分挖掘工业厂房空间利用率大、造型独特等优势，同时在公共区域融入中式园林、复古设计等。
解密
谁来投资？谁来进驻？
以往城区旧改的推倒重建模式，从变更用地规划到建筑招商，时间跨度长、投资成本大，但因为开发模式成熟，对于实力足够强的地产商而言，是较为稳妥的选择。
“对于规模小的投资方而言，特色产业园其实是性价比较高，又可以灵活操作的项目。”一名房地产业界人士认为，中小型资本可以用较少的成本去试水品牌和新兴业态，如果经营妥善，小小产业园也能做到“名利双收”。
从7月28日开业至今，张永照欣喜地告诉笔者，社区应该能做到收支平衡，甚至稍有盈利。据介绍，目前社区内的80个办公卡座已有一半以上租出。“租客和我们预想中的定位基本一致，有做影视的创业团队，也有知名互联网企业的中山分部，如滴滴快车、街电、共享电动车以及共享健身仓等。”
供职于某互联网企业的谭莉告诉笔者，中山分公司常驻3人，数据采集和处理是他们的日常工作，最近入驻该社区。“以前没有固定的办公场所，上班时间也不太固定。有时候在咖啡厅、有时候可能是在公交车上。”谭莉说，办公环境舒适、设施齐全，24小时营业而租金相对便宜，是他们选择社区的原因。
在D+国际青年社区内，办公区域和配套都是全体共享的，其租金方式按办公桌数量进行收费。根据办公桌位置的不同，每个办公桌的收费大概由399至599元每月不等，而且包含水电、网络、空调、物业费、文印耗材等开支。
东城里的目标客户是一些高新技术公司。接近10米高的平层车间，有很大的改造弹性，适合一些科创型企业。李永浩介绍本土上市公司达华智能已经预订了其中一个平层车间，他们旗下的一家镭射装备公司拟于开园后进驻。
与传统的写字楼相比，产业园办公具有自身的优势。首先园内企业能够通过运营方实现资源共享，包括资金、客户以及生产技术资源；其次产业园的租金成本更低。目前东区地段好的写字楼，租金普遍在60元每平方米每月以上，最高达100元，这还未算上水电和管理费用，而目前东城里的租金定价在40-50元左右，对比周边的租金要便宜近一半。
运营
特色产业园不能只讲“情怀”
“虽然近年中山也有一些由旧厂房改造的特色产业园，但能够真正结合本土文化、中国传统文化的项目寥寥无几。”任鹏说。
而张永照这样诉说自己的“情怀”：“D+的LOGO富有含义，D代表Dream和Dorm，外形像一块U形磁铁，把同质的人、事、物吸引过来。自由、有趣、创新是90后、00后的符号，希望能够实现他们梦想的办公环境，打造一个活力无限的青年聚集地。”
投资人在做产业园的时候大多数都“有情怀”，不过毕竟这是一门生意。以特色文化包装产业园只是一种业态，真正运营起来仍然需要遵循商业规则。
D+国际青年社区虽然科技元素十足，但他们的运作成本并不高。“中山的D+青年社区是我们的1.0改造项目，成本控制在2000元/平方米以内。”张永照说，成本低也是三旧改造以及集装箱元素结合的另一个优点，“集装箱的主体材料可以循环再用，在一定程度上减少三旧改造工程中出现的环境污染问题，缩短改造的时间。”
东城里租用的场地属于大鳌溪村经联社，今年3月租赁权由东城里竞得，每月租金是48万元。“租金比以前涨了2倍多，大鳌溪村因此每年多了400万左右的收入。”据介绍，该厂房原来用作五金加工，因为有喷漆工序，会影响周边环境，内部消防、水电设备也比较陈旧。现在将旧厂房旧貌换新颜，全面改造水电消防绿化，从污染行业转型为高科技行业，受到东区和周边村民的赞赏。
近年来，中山“三旧”改造的步伐不断加快。过去数年东区、石岐区、小榄镇已有数个由旧厂房升级特色产业园的项目，如中山美居产业园、东区融昊创意园、小榄镇中山市工业设计产业园等。可以预见的是，未来会有更多的旧厂房投入到产业园改造当中。在各个园区的竞争中，部分产业园甚至会与过去不少失败的产业园一样，因为招商不利而难逃空置的命运。作为一个产业园除了从定位和硬件上找准自身的特长外，还需要进一步修炼“内功”，加强软服务能力，满足入园企业融资、孵化以及技术人才培育方面的需求。（伍杰、李宝莉）