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二手房交易风险提示之警惕“无权处分人”

二手房交易风险提示之警惕“无权处分人”

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人工智能朗读:

问题聚焦买房是人生大事,购房者一般会慎之又慎地核查卖方是否为房屋产权人,以防钱房两空。然而现实生活中因卖方无权处分引发的房产纠纷还是层出不穷。那么到底什么情况下会出现无权处分,怎样规避这种风险呢?

问题聚焦买房是人生大事,购房者一般会慎之又慎地核查卖方是否为房屋产权人,以防钱房两空。然而现实生活中因卖方无权处分引发的房产纠纷还是层出不穷。那么到底什么情况下会出现无权处分,怎样规避这种风险呢?

案情基本介绍

客户李先生看中业主陈女士的一套房产,约定两天后和业主夫妇签买卖合同,到了签订当天只有业主一人到场,称可代理其丈夫。到合同约定的过户之日时,陈女士丈夫则表示未在合同上签字所以合同无效,客户李先生将业主告上法庭。法院最终判决双方合同解除,业主夫妇赔偿李先生30万违约金,虽然法院判决生效,但是李先生拿到赔偿款却遥遥无期,而周边同类房价却高涨不止。客户李先生不仅房子没买到,还徒增了诉累。

要点分析

在二手房交易中,卖方没有转让房产的权利和资格而与购房者签订买卖合同就构成无权处分。

无权处分引起纠纷的常见情形有哪些?

1 购房者轻信卖方能够代理房产其他产权人或其他产权人会补签合同的说辞,与卖方签买卖合同; 2 购房者未核实卖方婚姻状态,房产证虽登记为卖方一人,但房子其实属夫妻共同财产,引发纠纷; 3 卖方隐瞒其房产已经被法院判决转让给其他人的事实,与购房者签订买卖合同。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”

一般出现以上纠纷,产权人诉至法院,主张卖方没有经过其同意与购房者签订合同无效的,法院一般不会支持该主张。但往往因产权人不同意卖方处分房产,合同客观上已不能履行,法院仅会判决卖方向购买者按合同约定承担一定的违约责任。

法务意见

1 在签署买卖合同之前购房者需核查卖方的各类证件:

包括但不限于房产证、身份证、户口簿、原始购房合同、各种税费发票等原件、结婚证等。

2 核实房产证上是否登记了其他共有权人:

查看房屋产权证书“共有权人”一栏记载来判断,签合同时应要求共有权人都到场办理签约手续,不能到场的,一定要求提供经公证的共有产权人同意出售申明书或者公证授权委托书。

3 通过户口簿和结婚证判断业主的婚姻状态:

业主已婚的,若房子登记在其一方名下,在签订买卖合同及相关协议时,除非其能提供房子为婚前财产的相关证明,否则均须要求夫妻双方共同到场签字,或者提供经公证的共有产权人同意出售声明书或者公证授权委托书;业主为离异的,须提供离异时的财产分割证明(如离婚协议,法院判决书等),以防其隐瞒房产实际为双方共有或其配偶单独所有的情况。(乐有家)

[责任编辑:田晨夕]