杨科伟指出，从一二线10大重点城市二手住宅成交均价看，上半年除北京、上海、郑州外，其余7个城市二手住宅成交均价均高于一手住宅均价，主要是受新房“限价”政策影响，普遍造成一、二手房房价“倒挂”，“这也是2018年上半年二手房市场持续冷淡，新房销售火爆的主要原因。”
从不同能级城市来看，一线城市中，广州房价“倒挂”现象在2018年上半年持续加重；此外深圳6月首次出现一、二手“倒挂”现象，价差达到3627元/平方米。二线城市中，重庆则表现为一、二手住宅成交价格同步上扬，且两者价差逐渐拉近；武汉则一、二手房价差保持相对稳定，但两者价差有小幅扩大之势。
“从武汉来看，在成交均价方面，一、二手房‘倒挂’价差达1倍有余，明显存在‘虚高’现象”。杨科伟分析认为，“一方面是因为这些城市新房价格被显著低估，新房备案以毛坯为主，而现实的操作往往会‘捆绑精装’，无形中提升了购房者的潜在成本。”
“另一方面，成交结构导致二手房成交均价被拉升。”杨科伟表示，以武汉为例，上半年中心城区二手住宅成交量占全市二手住宅成交量的79%，而中心城区新房成交量却仅占全市新房成交量的42%，“因而总体的价差难免存在‘失真’的嫌疑。”
进入价稳量升新周期
今年8月7日，住建部召开部分城市房地产座谈会，会议重申房地产调控，并提出两大要求：一是加快制定住房发展规划，二是对楼市调控不力的城市坚决问责。
杨科伟分析认为，“回顾住建部5月集中约谈部分城市之后，这些城市快速响应，‘四限’加码，可以看出约谈效果影响之大，此次住建部又重启座谈会，并且措辞严厉地提出对楼市调控不力的城市坚决问责，显示出未来房价控制的决心。”
“国家对楼市的调控政策始终是坚定的。上半年住建部已多次要求各地落实楼市调控，七部委也已决定下半年在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，未来全国楼市调控只会更严，不会放松。”胡景晖分析表示。
针对不同类型城市未来市场趋势，业内认为，当前一线城市调控既是全国范围内最严，也是史上最严，所以未来房价整体趋于平稳；三四线城市政策正在趋紧，自身又缺乏产业基础，缺乏人口吸引力，未来房价上行空间较小；相比于一线及三四线，二线城市会承接更多的人口、产业转移，未来房价的上行压力比一线及三四线更大。
胡景晖说，“结合国内经济形势，未来央行或将继续下调利率，通过定向调整、精准导入来释放流动性，以满足刚需的资金要求。”在政策的平衡下，下半年全国楼市仍将趋于平稳，房价波动不会太大。而在供应上，下半年各城会加大供应，以满足刚需、平抑价格，市场交易量会稳中有升。
“下半年在市场预期趋稳下，重点城市二手房市已进入价稳量升的新周期。”杨科伟说，目前部分大量积压的刚需和改善需求开始放弃观望，在价格保持相对稳定甚至还有小幅议价空间的情况下，购房需求在二手房市场合理有序释放，“重点城市二手房市场将进入价稳量升的新阶段。”
杨科伟分析预测，“下半年重点城市二手房市场成交有望继续回升，成交价格也将会小幅上扬。在新房限价短期持续情况下，一、二手住宅价格‘倒挂’的城市市场价差也将持续缩小。”(记者 高伟)