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长租公寓已成“风口” 资产证券化或为“救星”

长租公寓已成“风口” 资产证券化或为“救星”

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在国家租赁政策持续利好的大背景下,随着万科、龙湖、恒大、碧桂园等多个房地产开发商争相进军长租公寓市场,长租公寓已然成为巨大的“风口”。

在昨日召开的第八届深圳房地产盛典住房租赁暨中国资产证券化论坛上,新派公寓创始人王戈宏用“长租公寓已经成为房地产开发商的标配,没有做的很焦躁,正在做的很焦虑”来形容目前我国的长租公寓市场。在国家租赁政策持续利好的大背景下,随着万科、龙湖、恒大、碧桂园等多个房地产开发商争相进军长租公寓市场,长租公寓已然成为巨大的“风口”。然而,有业内人士向记者表示,目前,我国长租公寓最大的痛点就是资产回报率太低,做好长租公寓的专业运营与建立完善的内部风控体系至关重要。

长租公寓成为一大“风口”

目前,我国租赁政策持续利好。据中国资产证券化论坛理事会联席主席、国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏介绍,租售并举是中国供给侧改革的现实需要,现阶段,我国从建设共有产权房、支持集体建设用地建设租赁房与资产证券化等方面着力发展住房租赁市场,稳定房地产市场。

在政策持续利好的背景下,我国长租公寓市场发展迅猛,目前仍处于供不应求的状态。湾流国际副总裁华云斐告诉记者,我国流动人口2.53亿,流动人口租房比例72%,租赁市场的刚需人口是1.7亿。随着90后、00后新一代住房观念的改变,房屋租赁市场的份额只会大,不会小。“从房间数量上来讲,长租公寓需求大约需要1000万间,而2016年底我国长租公寓仅有存量200万间。”

据记者了解,在拿地成本越来越高、楼市调控越来越严的背景下,房地产开发商“开发+销售”的传统盈利模式不可持续,开发商开始寻求其他业务增长点。万科、金地、远洋、龙湖、旭辉等企业都在长租公寓领域进行了布局。

华云斐介绍,虽然万科、龙湖等房地产开发商已经布局长租公寓市场,但国内品牌公寓市场增长空间巨大。从物业获取、现金流、管理成本、业态特点、典型企业五方面,可以把长租公寓定义为集中式公寓和分散式公寓。目前,分散式公寓的市场占比接近75%左右。

资产证券化或为长租公寓“救星”

新派公寓创始人王戈宏向记者表示,虽然长租公寓已经成为巨大的“风口”,且品牌公寓市场增长空间巨大,但是长租公寓“难盈利”。王戈宏指出,长租公寓已经成为房地产开发商的标配,没有做的很焦躁,正在做的很焦虑。长租公寓最大的痛点就是资产回报率太低。因此,REITs(房地产投资信托基金)资产证券化或为长租公寓“救星”。

据记者了解,所谓REITs,是一种以发行收益凭证的方式,汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构从事房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。简言之,REITs作为资产证券化产品,通过集中投资于可带来稳定收入的房地产项目,以相应租金收入和房地产升值,为投资者提供定期收入。REITs产品一个重要功能就是能让“笨重”的房地产企业“轻”起来,让“静止”的房租“动”起来,让资产“活”起来。

王戈宏介绍,四年来,新派公寓实现了资产管理的完整闭环,资产管理品牌创建,私募基金募集收购,物业资产改造提升,资产持有运营,成为国内唯一一个靠自身运营能力、资产价值能力获得AAA评级的第一个REITs。王戈宏强调,长租公寓是消费品,是品牌定价权,同时具有金融属性,未来将是消费品和金融结合。

长租公寓要做好项目风险防控

深圳市房地产业协会法律专业委员会委员、万商天勤律师事务所合伙人梁华指出,做好法律风险防控是长租公寓能够成功运营的关键因素。

“长租公寓碰到的坑太多,有权益存在争议的、有房子里面有违章建筑被政府责令拆除的;也有房东要提前收回房子的;甚至还有周边业主觉得长租公寓可能导致他的房子不好租要上访闹事的。如果发生了纠纷,对于长租公寓企业来讲,维权就非常困难,所以做好法律风险防控对长租项目的运营非常重要。”梁华表示,要制定一套完善的风控流程和制度,用清单、模板、合同模板库、核心条款清单来帮助项目拓展人员和法律风控人员做好法律风险防范。

[责任编辑:周艳蓉]