在全国限购的大背景之下，老百姓买房的前提是需要取得购房资格。而购房资格一般体现为需要有本市户口，或者缴纳一定年限的社保。有的时候会有一些人误以为自己具备购房资格，但是准备过户时，却发现自己并不具备购房资格，这个时候应该怎么办？

基本案情

2018年1月，买方李某、卖方陈某与居间公司签订《二手房买卖及居间服务合同》与《信息告知书》，《信息告知书》中约定，买方确认其具备购房资格。合同签订时，买方李某向卖方陈某支付了1万定金，但后来李某以自己不符合购房资格（非深户、社保不够）为由欲毁约不买，经居间公司与卖方陈某多次发函，仍然无果，后卖方陈某诉至法院，请求：解除合同，并要求买方李某承担违约责任。

法条释义

1.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

案例分析

限购政策属于不可抗力因素，构成合同解除中的法定解除。但是本案中，买方李某在明知自己无购房资格的前提下，还签订合同，之后也不积极通过变更购房人来保证合同的继续履行，应承担违约责任。据此，法院也支持了卖方陈某的诉求，即判决合同解除，同时判决买方李某按合同约定承担违约责任。

乐有家法务建议

1.买卖双方合法签订二手房买卖合同即是有效合同，双方均应按合同履行。一方不履行，即可能构成违约。

2.签订合同时如买方不符合限购令规定的购房条件，建议在合同中补充约定购房资格方面的问题，以证明三方清楚此情况仍愿意履行合同。如后续符合购房条件，买方应继续履行合同，不得以自己之前不符合购房条件为由不履行合同；如后续仍不符合购房条件的，应通过变更购房人来保证合同的继续履行，否则将承担违约责任。（来源：乐有家）