从南光高速塘尾收费站驶出，沿光明大道左拐进光明新区松白路，很快你就可以在右手边看到一栋栋白、灰、蓝色调的低层建筑。如果走进这一片建筑，还可以看到不少脚手架尚未撤去，工人们依然在忙碌施工。与被改造一新的建筑成鲜明对比的是，旁边还有不少墙面斑驳破旧不堪的建筑，门口的招牌大多是五金、模具等。如果是上下班时间，一群群工人会从旧厂房走出来，来到路边的露天餐饮小店。
这片位于光明新区塘尾社区的旧工业区是光明新区旧工业区综合提升试点之一。第一批改造后的14栋厂房，将于今年7月迎来企业入驻。经过综合整治后的园区，彻底改变了落后面貌，将变身智能制造、人工智能集群基地。
笔者了解到，光明新区旧工业区综合提升试点工作从2017年启动，通过改善旧工业区整体环境，引入高端企业生产运营，达到提高社区经济效益、拓展新区产业空间以及带动区域产业转型升级。那么，光明新区的社区集体旧工业园区家底如何？综合提升试点工作将从哪些方面推动产业转型升级？综合改造后的工业园区将给社区集体经济带来哪些好处？带着这些问题，笔者走访了光明新区若干试点园区。
●南方日报记者 柳艳 通讯员 李哲敏
困境
社区集体旧工业园区待改造
笔者了解到，宝塘和美林工业区的改造主体分别是深圳市钱盒子金融信息服务有限公司和深圳市前海中宏金控投资有限公司。
坐落在塘尾社区的凤鸣谷智能产业园原名宝塘工业区，建设于上世纪90年代。第一次走进工业园区考察时，深圳市钱盒子凤鸣谷产业园有限公司总经理刘德强看到的是一栋栋破旧不堪的厂房，“配套几乎没有，产业十分低端，而且消防、水、电等安全隐患也比较大。”
跟刘德强一样，深圳市中宏孔雀蓝实业有限公司总经理邹雄武第一次走进位于石围社区的美林工业区时，看到的也是类似场景，“由于此前入驻的家具制造企业对厂房使用过度，导致改造困难很多，但物业方方正正，空间大，基础很不错。”
在光明新区，像凤鸣谷智能产业园、美林工业园区这样属于社区集体的工业园区还有不少。主体建筑年限普遍在15年以上，主体建筑老旧、配套设施落后、生产环境较差，而且旧工业区现有产业较为低端，主要为塑胶、模具、五金等低端制造产业，租金整体水平低下，经济效益不高，同时存在较大的安全生产隐患。工业区的持续老化在一定程度上制约了新区经济的发展。
“为改善园区整体环境，提高社区经济效益，拓展新区产业空间，探索旧工业区升级改造有效途径，光明新区开展旧工业区综合提升试点工作，启动一批、示范一批、升级一批，以点带面，逐步提升辖区旧工业区环境，拓展新区产业空间以及带动区域产业转型升级。”光明新区经济服务局相关负责人介绍说。
据了解，光明新区出台了《光明新区旧工业区综合提升试点工作方案》《光明新区关于支持旧工业区综合提升试点的若干措施》，对综合提升试点工作的目标任务、任务分工、政策资金扶持等内容予以明确，为旧工业区综合提升试点工作提供政策支持。鼓励旧工业区开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。
一名工作人员告诉笔者，在具体筛选旧工业园区做试点时，要根据旧工业区建筑、规划、权属、产业现状、工程方案及产业规划等情况，综合选取建筑较为老旧且近年内可继续使用、面积较大、近5年左右不准备按照城市更新办法进行拆除重建、产业较为低端的社区集体旧工业区作为试点项目。最终确定凤凰办事处塘尾社区宝塘工业区（4.2万平方米）、马田办事处石围社区美林工业区（1.1万平方米）和凤凰办事处塘尾社区莲塘工业区（6.5万平方米）为旧工业区综合提升试点项目。目前，凤鸣谷智能产业园（宝塘工业区）、美林工业园已进入升级改造阶段并同步开展园区招商工作，莲塘工业区即将进入新区“三资”交易平台招标程序。
突围
对试点园区给予改造资金扶持
目前，风鸣谷智能产业园已完成主体建筑加固、门窗改造、外立面油漆等工作，正在开展电梯安装、三线下地等工作；美林工业区已完成建筑物外立面及内边装修等工作，正在开展电梯安装、路面硬化等工作。
刘德强介绍，改造后的园区不仅将在硬件配套上得到极大提升，如配套环境优美的员工餐厅、员工宿舍，未来也将打造创客空间，“我们还将努力提供更优质多元的增值服务。未来还将有第二期需要改造。”
升级改造，引来“凤栖梧桐”。从1月开始招商，现在凤鸣谷智能产业园出租率已经达到了90%，入驻的企业涉及光电、新能源、智能穿戴、通信设备、LED等产业。“凤鸣谷定位引入智能制造、新材料等高端制造业产业，严格按照光明新区产业指导目录清单上的行业引入企业。现在入驻的企业很多是从宝安、南山产业外溢出来的优质企业，也有广州的企业。这些企业希望留在深圳发展，但扩大产能需要产业空间。光明新区区位优势明显，还有较充裕的产业空间，处于价格洼地，这些都是企业看中的原因。”
邹雄武也告诉笔者，美林工业区在改造中采取了立体式改造，重新铺设了所有下水管道，拆除了一个近千平方米的铁皮房，把乱搭的电线埋入地下，下一步将引入自动停车收费系统，安装充电桩。“美林工业园要打造成现代化园区，引入高端制造、信息技术、新材料等领域的企业。”
他透露，现在园区已经引入的一家做精密仪器制造企业，由于有了更好更大的发展空间，该企业也将迎来新一轮发展机遇。“该企业入驻园区后保守估计产值将达1.5亿元，整个美林工业园区未来产业估值将达四五个亿。”
邹雄武强调，尽管很多企业都抛出了绣球，但美林工业区将严把企业准入门槛，“深圳工业土地存量越来越少，对工业厂房精细化运营十分必要。我们也是初次探索政府主导、市场运作的园区改造运营模式。我们很有信心，配合政府把产业升级工作做好。”
据了解，改造中已清退宝塘工业区、美林工业区原有安全隐患高、污染排放高的低端企业约40家。光明新区旧工业区综合提升工作将对试点园区进行改造资金扶持，其中包括对社区集体经济组织实施“腾笼换鸟”或综合提升工程，主动清理淘汰低端企业、积极配合政府有序转移低端企业，对因提前与入驻企业解约造成损失的社区集体经济组织，给予一定提前解约损失补贴；对积极改造提升社区物业，促进产业转型升级的社区集体经济组织，对其改造、招商期间的租金损失（按原租赁合同租金标准计算）予以相关补贴，补贴时间不超过18个月；针对园区运营方给予改造费用资助，对于园区改造提升后建成经新区认可的特色产业园或孵化器的，对符合园区导向的入驻企业给予相关房租补贴；此外，还有公共服务、技术平台建设等补贴。
效果
盘活产业空间，激活社区集体经济
凤鸣谷智能产业园区、美林工业园的转型是光明新区正加速产业转型升级的一个剪影。
当前，光明新区已经走过了粗放发展的阶段，提出了加快建设“质量型创新型智造强区，现代化国际化绿色城区”的新目标。一大批附加值高的高端制造业正构筑起新区实体经济的基石。引导和扶持街道社区对现有产业园区进行改造升级，并给予专项资金支持，这不仅将盘活产业空间，也将给社区集体经济带来新的重大发展机遇。
深圳市马田石围股份合作公司董事长麦就坚介绍，美林工业区未升级前平均每月租金9元每平方米。2017年，美林工业园被列为光明新区旧工业区综合提升试点扶持项目。“这也是马田办事处第一个试点项目。新区进行了大力度的资金补贴与支持，淘汰原有的低端企业，引进高新产业园，并在新区领导下进行公开竞价。竞价后的租金由原来9元每平方米提升到44元每平方米，比原来的租金增长400%。这也让我们股民尝到了甜头，增加了信心。石围社区还有一些旧工业厂房没到租约期限，未来也会考虑走改造升级的路子。接下来，我们将大力度推进石围城市更新项目、榕康旧改项目等。”
塘尾股份合作公司董事长麦海文也干劲十足。已进入升级改造阶段并同步开展园区招商工作的凤鸣谷智能产业园（宝塘工业区）和即将进入新区“三资”交易平台招标程序的莲塘工业区都是属于塘尾社区的集体旧工业区。
据了解，宝塘工业区在光明新区三资平台挂牌交易，最终溢价高达61.44%，厂房租金从13元/平方米增至40.7元/平方米。莲塘工业区也在松白路一侧，离宝塘工业区距离不远，此前入驻的也都是五金、印刷等低端产业。
“两个社区集体就工业园区改造给社区带来了巨大红利。接下来我们还将继续盘活社区资源，在新区、办事处支持下进行城市更新、旧工业区综合整治，这也将对片区环境带来整体提升，给辖区居民带来更多就业机会。”麦海文説。