这篇来说说福田各片区解析！总体来说，刚需看梅林、皇岗、新洲上下沙、八卦岭、保税区；改善需求看景田、石厦、彩田莲花中心区、香蜜湖。
1、华强片区：
以深南中路为界，以北为华强北片区，区域内高楼大厦林立，写字楼和宿舍楼居多，商业性很强，名校资源丰富，初中有实验中学初中部、红岭中学园岭小区，莲花中学北校区，小学有百花小学、荔园南小区，荔园西小区；
住宅楼盘居家密度会较高，楼龄偏旧，比较稀缺的就是金茂礼都这个楼龄较新，并且带优质百花小学，实验中学初中部学区楼盘，小户型居多。玮鹏花园楼龄也不算老，2003年的楼盘，比较难得的是带地面花园与空中花园的小区，周边配套丰富。还有片区内的桑达雅苑、君悦阁、群星广场等楼盘成交量都是比较高的。同等价位，对于居家自住来说，这边不是最优质的，但是学校资源确实是很多购房者所着重考虑的。
深南中路以南区域为华强南，这边反差较大的是学校资源一般，并没有什么名校加持，但是胜在地理位置优越，靠近福田中心区、在罗湖口岸和皇岗口岸中间位置，交通方便，紧邻深南路和滨河大道。区域内多城中村和楼梯房，住宅多以独栋或者休闲空间少的楼盘为主，楼盘京基御景华城和南光捷佳大厦成交量较高。
另外，华强-上步片区数个城市更新单元已经在建或启动更新，商业楼宇综合整治进一步提速，以智能终端开发、研制、元器件交易、方案交易、产品展销、售后维保等系列产业链环节为发展支持对象，为其量身打造一个高性价比的优质产业环境，在当前基础上，华强-上步片区再新增111万平方米产业空间，完成建设后将达到560万平方米以上产业空间总量。
区域内1房套均总价302万，2房438万，3房660万，4房及以上户型995万！
2、皇岗片区：
皇岗片区自7号线修到这边以后，成交量高了不少，片区内街区商业发达，租金高，刚需楼盘较多，但是因为是较早建成区，靠近香港，片区内多塔楼和钻石厅户型，密度高，采光一般，户型不方正是这种塔楼的特点，代表楼盘有银庄大厦、海滨广场等，但是价格确实是有优势，5万左右的单价在福田靠近中心区域的电梯房，对很多刚需是比较有吸引力的。片区内楼盘皇御苑成交量较高，户型丰富，适合刚需上车。
区域内学校资源一般，城中村和住宅楼盘混杂，这也是皇岗在近两年没有多少涨幅的主要原因，皇岗新村和水围新村有旧改，但是推进效率比较慢，但未尝不是可期待的预期，还有一个让皇岗人民期待的是深港合作区河套片区的开发和建设，有兴趣的网友可以翻看我以前写的帖子。
区域内1房套均总价245万，2房372万，3房497万，4房及以上户型865万！
3、新洲上下沙：
新洲上下沙的属性和皇岗片区差不多，地理位置好，但是学校资源一般。2016年10月才享受到轨道交通7、9号线的便捷，由此刚需盘成交量提升，部分小户型楼盘成交量较高，如花好园、蜜园、韵动家园等，另外片区内有比较新的居家花园社区也比较受追捧，如万科金域蓝湾、绿景蓝湾半岛等！
提起这个片区，就要说下大金沙旧改，自2012年以来，福田区已将包含沙嘴村、沙尾村、上沙村、下沙村及金地工业区在内的大金沙片区作为福田区城市更新改造和产业空间布局的重点片区，数据显示，参与大金沙片区城市更新的品牌房企包括绿景、京基、金地及中洲等，这些地产商均有多年的旧改开发经验。随着城中村与旧改后新城市面貌的此消彼长，新洲上下沙区域非常值得我们期待！
区域内1房套均总价248万，2房4.3万，3房575万，4房及以上户型1013万！
4、百花
百花片区是深圳顶级学区房所在地，实验学校（九年一贯制）、百花小学、荔园北校区都在百花片区内，片区内学习氛围浓厚，教学机构纷纷在此设立驻点，房价也是居高不下，福田单价最高的成交就是由此片区而来，从中可以看到优质且顶级的学区房就是有天然的优势。
目前国城花园，南天二花园是带实验学校中小学学区，九年直升制，学位不锁定，所以房价在此片区也是冠绝群英，南天二花园88平三房报价在1300万左右，国城花园目前放卖小户型非常少，去年成交一套最高单价达17.8万/㎡。片区内楼盘楼龄较新的为百花园一二期，都是2000年左右的楼盘，目前放盘单价在10万左右。其他楼盘楼龄偏老旧，长城花园1987年的楼盘，750万左右还可以买到3房。
对于优质学区房高溢价的现象，在深圳由来已久，大山看2012年百花片区的房价均价就已达到3万/㎡，国城小户型单价在5万/㎡，百花优质学区的高溢价空间，最重要的一点就是这种教育资源的稀缺性，由供需决定的，供需没有平衡，需求分配没有达到公平的状态，未来一段时间，这种现象依旧存在，我们能做的就是顺势而为！
区域内1房套均总价698万，2房780万，3房937万，4房及以上户型1222万！
