仲量联行： 高端联合办公品牌成为优质办公楼需求增长点
深圳房地产市场2017年度回顾与2018年展望
2018年1月9日，深圳–仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“2017年全年深圳甲级办公楼市场供求两旺，年新增供应达百万平方米，证券类和房地产类企业租赁需求相对突出。预计明年甲级办公楼将迎来超过150万的供应高峰，或将推高空置率，从而导致整体租金水平受压。”对于优质零售物业市场，新零售的崛起刺激实体零售需求。零售商愿意支付租金溢价进入CBD区域的项目，市郊新开业项目表现同样亮眼。全年新增供应近90万，租金表现平稳，预期未来一年供应高峰持续，租金仍保持平稳状态。住宅方面，受严厉调控政策影响，新建商品房成交量较去年萎缩近四成，近五年低位。高端住宅市场量缩价稳，改善型买家仍然是主要的需求来源，但投资客数量锐减，全年一手高端住宅成交量同比下降近五成。预计明年高端住宅整体需求良好，一手房价将保持稳定，二手市场由于价格限制较少，成交预期将较活跃。
甲级办公楼
本年度大宗租赁成交比去年有所上升。整体而言，深圳甲级办公楼市场今年维持供求平衡的局面。大部分市区新竣工项目的进驻率达50%，反映了整体需求仍保持活跃的态势。大宗租赁成交方面，今年录得超过6000平方米以上的大宗租赁成交数量较去年增加。
其中，证券类和房地产类企业租赁需求相对突出，均青睐于成熟的核心商务区。前者受到证券市场回暖支撑，而泛金融企业的租赁需求在下半年也呈现复苏态势；另一方面，更多外来地产公司抢进深圳市场，并且发展势头比较迅猛，其新设立和扩租需求较之前有一定增加。鉴于福田核心地段的空置率面积有限，南山后海片区的大企业进驻也比较显眼。随着科技行业，尤其以IT以及电子类企业为代表的持续聚集以及商圈的逐步成熟，本年度录得多宗该类别大面积成交。另外，值得注意的是，高端联合办公品牌成为优质办公楼的新需求增长点。在上述行业以及专业服务等主力需求的带动下，全年净吸纳量达到历史第二高（近80万平方米），仅次于去年。
整体空置率上升，但主要来自新增项目。继去年历史新高后，2017年全市甲级办公楼持续百万平方米的年新增供应，其中超过七成来自于福田。而受益于供应集中在上半年，加上需求表现乐观，使得空置压力逐渐减轻。此外，在核心商圈的稳定去化以及入市项目较好的预租赁共同作用下，全市空置率仅比去年同期上涨了约2个百分点。
租金回稳。供求两旺，甲级办公楼整体租金收复去年下降颓势，2017年同比微涨0.5%。下半年空置压力有所放缓，CBD优质办公楼租金保持稳定叫价或略有上升，而他区域谈判空间则较大。投资市场方面，纵观全年，投资需求保持活跃态势，机构投资者看好深圳办公楼长期发展，国内金融机构对于位置较佳的整售项目出价能力较强。而大宗自用购买需求也持续向好，金融和科技企业吸纳了不少在建项目。
市场展望：受金融与科技业有力带动，深圳整体办公楼市场大环境向好，高端联合办公品牌与泛金融行业成为增速亮点。深圳对于办公楼的需求一直处于稳定吸纳的状态。夏春毅指出，主力需求如泛金融、科技、专业服务在未来经济持续发展的前提下，对于办公楼升级扩张需求将增加。值得留意的是，在深圳整体活跃的创业气氛带动下，高端联合办公品牌将逐渐加大进驻甲级办公楼的步伐，成为新的需求亮点。
供求方面，尽管需求维持良好的预期，但明年也将迎来新的供应高峰（逾150万平方米），将继续推高空置率，使得租户议价能力加强，导致整体租金水平受压。但是由于核心地段的优质供应仍然稀缺，我们预期这些业主仍保持稳定租金的策略。
对于投资市场，夏春毅预计活跃的势头不变，兼顾自用和投资需求的机构型投资者成为投资主体，南山和前海可售项目相对其他区域较多，受投资者青睐。
