有一天，一老板朋友call me，说想让我带他去万科蛇口公馆看看，想不到，他见面问的第一句话就是：这个项目是万科从头到尾都参与的还是中途或者后期接手的？
销售帅哥回答：从立项到规划到设计再到营销，都是万科。
（美编后查证：据万科2010年8月发布的公告，蛇口渔一村旧改项目本是和金晖集团合作开发。2010年，万科、金晖分别以80%、20%比例成立金晖地产，此后万科收购金晖20%股权，实现全资拥有金晖地产。）
“喔，那就好。那为什么建这么多的小公寓？”
“蛇口不应该只是富豪的家园，也应该是上进阶层的乐土，让更多的精英有机会融入蛇口富人区，享受改革开放的红利与为深圳的二次腾飞发力，这是万科的初衷吧。”这是售帅私下聊天补充的很漂亮的说辞。事实真的如此？
REC
改变世界的人忠于内心万科还是想为蛇口和上进阶层简简单单干点好事儿的
什么“内心”？
高地小地，规划上适合走小精致路子。
“高地”：这块地位于蛇口，3万名国际友人扎堆于此，买菜、吃饭、逛街、骑行……随处邂逅“老外”。
“小地”：这块地不算特别大，占地约2万平，二线海景。这占地比曼哈顿432/ONE57、伦敦市区很多超级单体豪宅都要大，理论上是可以做“少数人”的超大户。蛇口近4年以200平-400平户型为主。但万科并没有这么做，毕竟深圳还没有进化到“比肩”曼哈顿那样的单体为王的时代。所以，万科根据土地性质，规划了住宅、公寓、商业群，呈现半围合状态，社区内容丰富多彩。
何况，万科还有销售任务。又是万科第一个重返蛇口的项目，只能成功。
再说，适逢蛇口承载深圳二次腾飞的重要力量，并有前海蛇口自贸区、粤港澳大湾区“核心地段”的双重国家战略意义，预计超过百万来自世界的精英人口将扎堆在前海蛇口。这些精英大量需要自住、投资、出租皆宜的小户公寓/总价可控的住宅。万科蛇口公馆的出现，正好弥补市场空白。事实上，目前，蛇口的泰格公寓、四海一家、兰溪谷小公寓都超级爆棚。有些需要提前1年预定。所以，招商紧急将壹间公寓改造，40-70平的服务式公寓也爆棚。壹栈公寓随后入市，现在都“人满为患”……
蛇口小公寓告急……
江湖告急郝雨
REC
随着百万新精英的切入，蛇口小公寓供小于求差距还将拉大！万科蛇口公馆的400多套30-53平的公寓，也只能是“杯水车薪”。
但万科至少审时度势，采取了行动。
万科还是想为蛇口和上进阶层简简单单干点好事儿的。这得点赞。
让建筑赞美生命窗户的隔音、防水性要超过其他1倍以上
是不是小公寓，反正不愁卖，万科就随便了？
郁亮也说了：从规模时代到品质品味时代到服务时代。当然，这是格局的进步。
从实地考察看，万科采用公建化设计，用铝板、石材、玻璃幕墙提升了建筑品质。家族化经典立面，三重城市界面，外享街区开放空间，内拥豪宅私密感。
还行。
仔细观察，万科采用的是系统门窗，细密性、隔音性、防水性、耐久性是普通窗户的一倍以上。细节算经得起品质考验。
过关。
考察了一下，人车分流，3个车辆入口，未来倒是挺方便。
上图是地库入户大堂，颇为酒店化。与酒店式入户大堂呼应。（下图）
园林景点化孩子一天都有的玩要给万科的研究团队打call
2万的占地面积，怎么“搞大”？万科的下面这套体系，各位可能得认真学习。
研究光照。
万科根据科学统计发现，人们每天有6个小时的最佳户外活动时间。所以针对上午 8:00 - 11:00以及下午3:00-6:00这两个主要活动时间段，对社区内不同区域的光照情况进行评级，根据夏天能够获得的遮荫时间，以及冬天能够获得的采光时间，来选取最适宜的区域。
1-2小时：可增强耐力和活动力 0.5-1小时：增加肺活量，促进血液循环 0.5小时：愉悦心情，消化提神
研究风速。
万科对风速因子进行评分，在确保风速都小于5m/s，而冬天风速较小的区域，作为舒适的活动区域。
研究噪音。
先取白天噪音小于等于50分贝，保证环境在噪音评级为“安静”的地方来作为活动区域，同时亦通过植物等方法，降低社区内的噪音指数。
<40dB安静 41-50dB一般 51-60dB吵闹 61-65dB不舒服
结果啥样？
打造7大全龄立体运动园林：
1、近千平架空层，公馆的第二客厅
2、7大健康主题
3、24小时高效园林
也就是： 运动、休闲、交流等全能分区。
比如：1月份太极课堂，2月份篮球赛3月份音乐...烧烤、创意节……
这是泳池、叠瀑、篮球场、跑道组合图
其中，儿童活动区，万科这次舍得，引入进口的欧洲三大游戏设施制造商之一的儿童设施：芬兰的乐普森。万科从普通的EPDM地垫升级到Polysoft地垫，目前新加坡环球影城、迪士尼、乐普森等国际顶尖主题乐园使用。健身活动区。健康步道、健身器材、老人活动区；架空层：乒乓球、承认健身、棋牌室。另，关键还有大小泳池。园林灯光：德国的BEGA灯具，一流的世界级灯具品牌，号称灯具里的“劳斯莱斯”。
园林里还规划有很多人文化的细节：比如妈咪 room：万科研究走访发现，社区里的新手妈妈们常为育儿问题困惑甚至束手无策，所以在架空层特别为新手妈妈们提供一个互相交流的空间，分享育儿的快乐以及经验心得。
小园林，大乾坤。小空间，大人文。小设计，大价钱。
这本教科书，好好学。
城市配套6666 四宗“最”
万科注重“TOD”模式，即以公共交通为导向的开发、注重轨道物业价值，这与蛇口一直崇尚5-10分钟“产网融城居一体”生活圈理念比肩而立。
蛇口位于黄金湾心三角，从西到东，约3公里海岸线，涵括了邮轮母港、私人游艇会、中央商务区、高端商业区、以及顶奢豪宅区。丰富的湾区功能，与延绵15公里的城市休闲绿廊衔接，构筑深圳别致的人居环境。
最通达
地铁、双空港、深圳湾口岸、蛇口码头，世界级的交通枢纽，并不为过。
双渠道抵达香港深圳湾大桥通关香港约15分钟
乘坐蛇口邮轮约45分钟抵达香港机场
3条地铁通达城市各大区
通车的2号线和在建12号、未来5号地铁延长线经过蛇口，万科蛇口公馆业主可以尽享便利。 12号线南起蛇口，北至福永，途径南油、南头等南山中心地段，北部串联宝安、机场、会展中心。可以将南山、宝安进行有效连接。预计2022年试运营；地铁5号线南延线也将接驳赤湾站，把蛇口片区与前海片区、宝中片区进行串联。计划2020年通车运营。蛇口公交系统和陆地交通网络也很丰富，通达深圳所有区域。
另，隧道开建
政府规划投资约8.75亿元，建设大南山隧道。在西侧前海区域接港城路，在东侧蛇口区域连接工业五路。全长约4.6公里，设计为双向6车道城市主干道。落成后，将极大加强蛇口与前海的交通枢纽关系，缓解蛇口半岛的交通压力。蛇口公馆业主无疑收受益。以后居住蛇口享受蛇口红利，穿隧道前海上班，轻松自在，整天都是“国际人”。
蛇口码头+邮轮母港
邮轮母港是2017“中国的网红”，蛇口码头渡轮通达香港、珠海、澳门都相当方便，40分钟-1小时航程。
国际
这可能是万科未来业主最欣慰的，而且，一切都是成熟的。
国际人口
40多个国家的近3万国际友人扎堆。
国际配套
太多。游艇会、邮轮母港、海上世界、五星级酒店、艺术中心……城市配套应有尽有。这是最令蛇口人欣慰佳点。
国际学校
4所国际学校：深圳蛇口国际学校、科爱赛国际学校、深圳韩国国际学校、贝赛斯国际学校 。其中，蛇口科爱赛国际学校：科爱赛教育集团在全球设立的36所学校之一。学校有340多名教职员工，大部分外籍教师都在美国、加拿大接受过专业教师资格训练，持证上岗。目前有来自48个国家和地区1,300多名学生，高中毕业率达100%。学生都选择到国外接受4年大学教育。
国际医院
其中，太子湾国际医院拟引入莱佛士国际医疗集团，作为一家国际性医疗集团，莱佛士在新加坡经营超过60家初级医疗诊所网络。
人文
这是蛇口区别或者说优越于深圳所有区域最大的不同。
德国罗赫说：只有艺术和科学能让人审美提高到最神圣的高度。蛇口倒是对得起这样的称谓。建筑双年展、Maker等大展之外，平均每天在蛇口网谷、南海意库、价值工厂、海上世界、艺术中心，甚至各个公司、小区都流动着艺术的大小盛宴。艺术气息爆棚。孩子的身心教育非常到位。
古炮台、天后宫、少帝陵、林则徐铜像等一大批文化古迹
还有“时间就是金钱、效率就是生命”口号与实践永驻。
海上世界艺术中心
12月2日正式开放，全球轰动。全球大师莅临。全球最大的馆藏博物馆V&A签约进驻，观复博物馆明年正式开放。这是中国一大艺术圣地。
“钢琴之岛”
蛇口是中国每百户居民，钢琴拥有量最多地区之一，管中窥豹蛇口独特的人文历史底蕴。
最宜居
三大公园：南山公园、小南山公园、赤湾公园
山海城港，应有尽有。
“十五公里滨海长廊”
深圳引以为傲的“软资本”，香港、上海、北京羡慕嫉妒恨的焦点。蛇口公馆业主步行500米左右。
美食丰富，食客天堂
从传统大排档到东南亚、欧美等全球美食，这里就是美食大全。40多个国家的旗舰餐饮店/酒吧聚集于此，个性非常。只有你想不到的。退休港人夫妇俩经常早上来海上世界吃喝玩乐，下班时分坐船回港，甚至自得。这里，已然成为了集娱乐、居住、美食为一体的最适合人居的聚集地。慢生活，是蛇口最大的另类价值标签。
资本与人才聚集地
自从蛇口与前海晋升“前海蛇口自贸区”之后，蛇口更是独享“双湾+双自贸区”之便利。从商环境也非常良好。
售帅上面说的就是一度轰动深圳的这个：招商主导的片区改造。正与万科蛇口公馆为邻，这意味着，未来的这片“老区”将“焕然一新”。
根据规划，这片将改造为：国际化产城融合示范区、国际海洋创智中心、文创先锋城市的示范区、宜居宜业的国际化创新型滨海中心城区。很diao的样子~
万科的这批户型容纳空间巅峰下了功夫
万科又一极品：53平公寓如何实现4200L+容纳空间
这是53平户型
这是30平户型
万科的公寓户型设计到处都是“小心机”
卧室收纳地柜
可移动“收纳”餐厅
门口的安全挂钩
为了避免进门就看到卫生间，特别做了小隔板，留出足够的步行空间便于人往来。万科显然是有“高级追求”的，53平也规划了6大收纳空间：
玄关：约220L （鞋7双；鞋盒2个；工艺品若干）榻榻米床：约900L （压缩棉被4床；收纳盒6个；其他物品若干）书桌+吊柜：约300L （压收纳盒6个；抽屉2个；其他物品若干）厨房：约2750L 阳台：约300L 卫生间：220L 合计收纳空间约4630L≈120平户型容纳量（此处应该有掌声）
小空间大享受小空间大容量大享受低总价大容量低成本贴合精英群体消费观念得服务者得天下的逻辑万科蛇口公馆立了典范
住宅户型更是“机关重重”
也难怪。
三房、四房是万科1984年成立至今，最具有代表性的作品。而这种产品，在整个蛇口新房市场，十分稀缺，套数有限，售楼处现场售帅们都不怎么强调。
缺户型图。万科不给。其实，给了，美编并不会不客观说话。
这2大户型特点： 1、大容纳。比如进门有一个非常大的收纳柜，大约2300L左右。
2、大隐藏。整个空间看起来干净利落。比如隐藏穿衣镜。
3、人体工学。厨房操作台面高度为82cm~85cm，这个高度也是最符合人体工学的操作高度。
4、大面子。大客厅大主卧，面子大照顾。
精装学与服务学一体化
未来物管轻松很多
美编把万科蛇口公馆的部分精装用材做了如上汇集。
安朗杰入户门锁：爱尔兰品牌，智能三合一电子锁贝洛克门窗：专业做隔音门窗，全球有名汉斯格雅洗手盆龙头：高端卫浴洁具领导者 TOTO马桶：这个逼格很高~加热、温水洗净、暖风干燥、杀菌等功能为一体，全球颇多五星级酒店都在使用柏丽橱柜：德国市场占有率连续多年第一的全球知名品牌，全球颇多顶豪使用厨房电器：欧洲伊莱克斯3件套，瑞典第一品牌。五金：采用全套瑞士弗兰卡品牌——不锈钢抽拉式龙头+不锈钢台下盆……
阳台的精装细节、卧室的精装细节、厨房的精装细节、针对深圳天气而兴师动众搞的除湿/新风系统，etc.都可以分别写一本书。万科产品开发部门，颇为强悍。
设计到位，又品牌到位，万科蛇口公馆的业主，面子与里子，算很拿得出手。
精装搞得好，未来的物管服务都轻松很多。
自从蛇口与前海晋升“前海蛇口自贸区”之后，蛇口更是独享“双湾+双自贸区”之霸道便利。
深圳市湾区“总部基地”布局图模拟
蛇口自贸区，粤港澳大湾区最精华中的“最经典”的一段，也作为中国改革开放发源地，影响世界的500强中国企业如万科、华为等诞生于此，聚集了深圳80%的国际友人。
以国际金融中心、总部经济中心环伺之实，国际消费中心、滨海交通枢纽、文化艺术中心、高级办公中心、高端人居中心、山海资源中心……等“多合一”中心，又有改革开放发源地之历史底蕴与世界500强发源地之厚重。
一句话，目前蛇口豪宅的“经济面”鼎盛惊国！
万科天时地利人和的时候，回到蛇口。时也，运也。
考完了，总得来说： 1、万科蛇口公馆是万科花了心思的作品，享受万科瑧系顶豪部分标准；
2、人性化的生命长期人居价值，比较充分，适合久居；
3、颇多创新的规划与设计，行业教科书。