深圳阴 24-29℃

李宇嘉:资金面异动将左右热点城市中期楼市走向

2016-09-20 11:35:06 来源:每日经济新新闻
[ 字号: ]

打压“需求端”只会短期内抑制房价上涨速度,不改变房价上涨趋势。观察楼市中期走势,资金流向是最重要的指标。

9月18日,杭州市住房保障和房产管理局网站发布消息,杭州市将于9月19日起实施住房限购。限购政策明确,在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非杭州市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

从过去的经验看,打压“需求端”只会短期内抑制房价上涨速度,不改变房价上涨趋势。观察楼市中期走势,资金流向是最重要的指标。

去年以来,主要城市房价快速上涨,多半要拜资金面火热所赐。8月,人民币贷款增加9487亿元,同比多增1391亿元。住户部门贷款增加6755亿元,其中,以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元,占8月份新增贷款的一半以上。

银行贷款全面转向居民房贷。银行逐鹿房贷份额,杠杆率迅速攀升。2015年末,我国房贷杠杆率(房贷余额/存量商品住房价值)为39.5%,2008年仅为18%。但是,杠杆推动楼市景气的同时,也会积累泡沫,内生出资金退场的动能。

2013年以来,规范影子银行的一揽子措施发布,表外资金开始“回表”。2014年12月27日,银行同业存款项下各类存放纳入存款范围;2015年10月1日,商业银行存贷比75%的红线被取消,银行以表外来突破红线的激励弱化了。由此,存款资金流向可以作为监测区域间资金面的一个重要指标。

同业存款,顾名思义是金融机构之间的存款,主要是非银行金融机构在银行的存款,包括保险公司、基金公司、证券公司和信托公司等在商业银行的存款。

京沪深等热点城市,多为全国或区域金融中心,交易所、证券公司、私募公募和保险公司总部均集中在这些城市,这些城市也就成为资金“东南飞”和同业存款的集中地。据海通证券研究,同业存款“入表”后,2015年当年的存款新增了22万亿元,为2014年新增存款(10万亿元)的2.2倍,其中9万亿元为同业存款,这些资金多数流入京沪深等城市。

2015年5月,社科院发布的《城市竞争力蓝皮书》显示,中国城市人均存款余额排名前5的城市依次是香港、深圳、北京、澳门和上海,显示资金或更倾向于东部城市。近年来,由于传统产业陷入“产能过剩”,资本市场快速发展、热点城市楼市金融属性凸显,借助于金融创新,东部对全国资金的虹吸效应在强化。

2015年末,16家上市银行中,8家股份制银行总资产或贷款规模仅为5家国有银行总量的1/3,而同业资产总额则为国有银行同业资产总额的77%。

这意味着,以城商行为主的股份制银行,成为同业资金的主要贡献者。财新网统计,近年来同业资产占总资产超过30%的银行中,多数为广西、四川、湖南等中西部城商行。2015年,由于资本市场异常火爆,热点城市房价暴涨,资金快速流入京沪深等城市。当年,京沪深存款余额增速分别为28.4%、40.4%和54.7%,远远高于全国15%的水平。但是,2016年以来,三地存款增速明显回落,7月份,三地存款余额增速分别仅为1.3%、-0.2%和2.7%,远低于全国12.9%的水平。

或许,存贷比松绑、同业存款“回表”的效应已减弱。但是,不可忽视的是,楼市宽裕的资金面可能正在变化。截至今年7月份,根据国家统计局数据,京沪深新房价格同比分别上涨41.3%、33.1%和22.7%,这是有记录以来最大的涨幅。在经济基本面并不乐观、人口流入放缓的情况下,三地房价出现如此大幅度的上涨,与借助杠杆流入的资金关系最大。

与此同时,前8个月,在住宅用地出让建筑面积仅完成年度目标28%的情况下,沪深土地出让金却同比大幅增长。7~ 8月份,沪深土地市场再次刷新历史纪录,上海土地出让金总额达到623亿元,超过上半年出让金总额,单月出让金额创35个月新高,而且在8月份打破了全国住宅用地总价和单价的“地王”纪录;8月份,深圳打破了尘封6年之久的全国总价“地王”纪录。但是,在土地市场火热、房贷利率屡创新低、沪深房价创新高的背景下,资金面却在发生微妙的变化。如上数据显示,三地存款流入出现放缓的迹象,而沪深个人住房贷款增量也连续3个月回落。

资金和杠杆推动的楼市繁荣,不仅泡沫非常明显,而且对资金面、市场信心,甚至是政策变化都非常敏感。“去库存”战略实施2年以来,全面纠偏已成为近期楼市政策的一个基调,如重启“限购”、控制投资需求等等,而资产泡沫也甚嚣尘上。资金面结构性收紧,则被认为是抑制资产泡沫的关键。

若资金面不再友好,“需求端”对热点城市的未来或许不再那么乐观了。结合今年以来海外购房潮、海外资产配置潮、外汇储备连续缩水等,需要密切关注楼市资金面的变化。

编辑: 周艳蓉
延伸阅读

深网推荐

楼市八卦

打折优惠