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李宇嘉:二线城市楼市供应亟待增加

2016-06-01 09:32:11 来源:中国证券报
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近期,针对二线城市房价过快上涨、土地市场“高烧不退”、楼市过度加杠杆,管理层表态,短期调控措施要注意与改革目标一致。同时,住建部密集调研重点二线城市。苏州(楼盘)和南京(楼盘)近期紧急出台“土地限价”政策,由政府设定地块的出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让。

近期,针对二线城市房价过快上涨、土地市场“高烧不退”、楼市过度加杠杆,管理层表态,短期调控措施要注意与改革目标一致。同时,住建部密集调研重点二线城市。苏州(楼盘)和南京(楼盘)近期紧急出台“土地限价”政策,由政府设定地块的出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让。从效果看,近期苏州超过限价的土地都流拍了,后续挂出的地均低于限价而出让,“土地限价”似乎改变了土地市场过热的局面。

在“招拍挂”模式下,根据基准地价及公共成本,政府确定出让“底价”,开发商则根据市场预判、开发实力和产品设计,报出自己的出价,并通过开发商之间“竞价”确定最后的出让价格,这是合理的。但是,从游戏规则上讲,“土地限价”如何“限”是个难题:限低了引起“抢购”,反而恶化竞争,限高了会导致流拍,反而恶化供求。

作为土地所有者的政府,根本无法判断参与竞拍开发商的报价和竞价结果。而且,下游商品房销售早已随行就市,并不受上游土地限价影响。即便同时实施“限房价”,开发商也可以通过缩减公共配套、改精装修为毛坯、签两份合同来规避。再者,无论从政府,还是开发商或者购房者的角度看,今年出现大规模的“地王潮”具有必然性。

以工业为主的二线城市,工业增加值在2015年接近零增长或负增长。在债务攀升、“稳增长”压力下,一些地方政府对现金流稳定、拉动投资明显的楼市很依赖;资金开始涌入楼市。一季度,全国新增贷款4.61万亿,创历史新高,近1/3(1.5万亿)投向房地产,新增贷款比去年一季度多增9300亿,近一半(46.3%)投向了住房按揭;开发商资金很充裕,目前银行给予大型房企的贷款利率甚至低于一年期存款利率,中海、万科等大型房企中期债券利率降至3%-4%左右,银行“赔本赚吆喝”;最后看终端需求,购房置业情绪高涨。由此,地王此起彼伏具有必然性。

至少在中期内,我国将处于“三期叠加”,推进制造业去产能、去杠杆的过程中。笔者认为,为缓冲改革阵痛,这一时期货币政策会保持较宽松的局面。考虑到实体有效资产形成不足,银行信贷从制造业向消费金融领域转移,资金更加偏好楼市,货币推动下的房价和地价相互攀升,这也是一个必然局面。因此,以限价来“堵”不如从增加供应和引导预期上来“疏”。

目前,热点二线城市库存消化周期多在6个月左右,低于一线城市7个月以上的库存消化周期,南京、合肥(楼盘)库存周期仅2-3个月,“抢地”不奇怪。因此,当务之急是增加供应。2012-2014年,二线城市房价平稳或下行、供应总体大于需求。面对2015年以来的新一轮上涨周期,政府在“计划、储备、一级开发和出让”的土地前瞻性供应准备上不足,造成房荒和地荒,这在热点二线城市普遍存在。

以近期房价涨幅居前的合肥为例,政务区是该市房价上涨最快的区域,2013年开始,该区域供求比一直在0.9之下,到2016年一季度,供求比进一步下降。可见,土地供给不足是房价上涨的主因。除增加供地外,还应调整供应结构。在去产能、电商冲击和产业升级趋势下,商业办公新建规模应该缩减,住宅供应应该增加。同时,为了缓减地王的示范效应,尝试“定配建、竞地价”的土地出让模式,即每一宗土地出让前,按照建筑面积,政府规定一定比例的保障房(公租房或安居房)配建比例,并交由政府分配,然后再将地块投入“招拍挂”市场。

一方面,保障房供应同步增加了,缓解了购房者担心“买不到房”的情绪,给市场需求降温。当然,因房价上涨,政府也要扩大住房保障的范围;另一方面,定配建导致开发成本显著上升,开发商拍地时也不会肆无忌惮地报价。当然,保障房供应增加,也降低了开发商对于市场前景的乐观预期。另外,此种土地出让模式,符合土地出让金公共服务融资的属性,也发挥了地方政府的公共职能。更重要的是,“定配建、竞地价”也是对“价高者得”这一土地“招拍挂”单一原则的改进。

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编辑: 田晨夕

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