楼市去库存工作受到各级政府的高度重视。近日有媒体报道，相关部门正围绕发展住房租赁市场研究制定相关指导性文件与补贴政策，以鼓励机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

近期楼市陷入低迷，供过于求矛盾凸显。据披露，现阶段我国楼市库存量7亿平方米，已经达到了历史的峰值，风险疏导刻不容缓。需要指出的是，税收优惠等刺激交投举措难以根本改善楼市供求格局，去库存还需从长效机制着眼。为此，调控政策近期频频将发展租赁市场推向前台。如若存量住房能得到大量盘活，那么就可以充分利用既有市场资源尽可能多地满足中低收入群体的住房需求，对解决楼市供求失衡问题颇有裨益。

事实上，在目前房价高企、大量人口涌入大中城市的背景下，房屋租赁市场汇集了巨大潜能。一旦各种租房需求均能轻松得到理想房源供给的对接，那么消费者购房的巨大压力将得到一定缓释，许多家庭可以通过支付短期租金满足即期住房消费、降低融入城市生活的成本。与此同时，房企布局转售为租的新战略，不仅可以开辟消化商品房存量的新渠道、获得持续稳定的收入来源；而且还得以借助长租业务锁定和储备客户资源。更为关键的是，房企会因长租业务的增多而更加关注需求市场动向，扭转此前供给侧盲目开发的局势，从而培育楼市以需求为导向的良性供给模式。

需要指出的是，激活房屋租赁市场的确是化解高库存风险的一剂良药，但新政全面落地还需缜密筹谋。对于逐利的众房企而言，试水在租赁市场规模化经营必将面临许多现实抉择，而关注焦点就是收益问题。房企若将手中商品房转售为租，那么就须先行出资对这批房源进行装修，而其后即便出租率较为理想也难以快速回笼资金。以北京地区为例，2015年北京市住宅租赁平均价格为4453元/套·月，新房平均价格则是3.3万元/平米，两者带给供给侧的回报大相径庭。有数据显示，国内住宅出租收益率一般在2%左右，即便商业地产的投资回报率也仅有4%-5%。显然，商品房长租模式与房地产开发高杠杆运作常态不相匹配，房企将会因此背负较重的资金流动压力。此外，出租房屋还需缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计占到租金收入的20%左右，再加上日常管理维护成本，最终租金收益空间十分狭小。可见，前期新增投入高、回报周期偏长、盈利率偏低等因素降低了各房企回应新政的热情，目前真正大手笔实践商品房长租业务者寥寥。

以此而论，行政主管部门还应当在住房租赁市场启动初期做好引擎发动工作，多部门联手进行土地用途调整、有针对性地出台减税与补贴等扶持政策，并在一手商品房密集区域加快完善市政配套设施，为着手长租业务的房企站台宣传。值得一提的是，选择租房居住的家庭除了关注租金支出水平之外，对义务教育、落户条件等公共福利也颇为敏感，明晰相关政策就成为活跃房屋租赁市场交投的重要前提。当然，行政部门的职责是规范市场秩序、营造良好的运营环境，房企从事长租业务还需借助市场手段予以突围，而资产证券化则被视为缓解长租房企资金压力的有效途径。纵览海外，房地产投资信托基金（R EIT s）已在美国等发达国家发展多年，并以股权型为多。借助这种金融创新工具，投资者可规避直接参与房地产投资流动性差、资金需求量大、专业判别要求高等门槛；而发行房企也可借此解决资金紧张问题。如今，我国也正在积极推进R E IT s试点，为推进住房租赁市场奠定金融基础。然而，REIT s应被置于严谨的约束框架内才得以平稳运作，包括税收豁免、物业权属、交易制度等均需得到厘清，这显然不是某一部委所能全盘协调统筹的。

（作者系经济学博士）